住宅ローンの支払いや財産分与など、様々な問題が起こる離婚問題。

離婚してどちらが住宅ローンを支払い続けるのかどうかが重要ですが、どちらが名義人になるのか、財産分与の問題なども気になるところです。もしも持ち家を売却する選択をしたとしても様々な理由で売却した家に住み続けたい場合は、リースバックを利用するのがおすすめです。

それでは、離婚したときに起こる持ち家問題や、離婚後に夫婦のどちらかが住み続ける場合の事例、リースバックのメリット、リースバックを利用するならレーベンゼストックがおすすめな点についてご説明しましょう。

離婚時に起こりがちな「持ち家問題」

離婚する際に起こりがちな持ち家問題は、以下の通りです。

・家を売却するか、どちらかが住み続けるかの意見がそもそも合わない
・自宅の財産分与や住宅ローンの支払い
・住宅の名義変更

離婚したときに起こる持ち家問題は後を絶たないため、持ち家を売却するのかしないのか、どちらが住み続けるのか、連帯保証人の存在や財産分与はどうなるのかなど、様々な問題が発生します。

持ち家問題が起きたときに、どんなトラブルが発生し得るのか知ることが大切です。

それでは、離婚したときに起こる持ち家問題についてご説明しましょう。

家を売却するか、どちらかが住み続けるかの意見が合わない

最もありがちなトラブルは、家を売却するか、どちらかが住み続けるかの意見がそもそも合わないことです。

これは夫婦間で離婚したときに持ち家をどう扱っていくのかが最大の焦点となりますが、夫婦の意見が合わずに硬直状態となり、話し合いが一向に進まないケースがあります。

たとえば、どちらかが「家を売却したい」と考えているにもかかわらず、片方が「住まいを変えたくない」「子どものために家を売却したくない」といった意見であるケースは非常に多いです。そのために話し合いが平行線になってしまい、離婚協議そのものが膠着状態になってしまうこともあります。

自宅の財産分与や住宅ローンの支払い

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力し合って築いていった財産を分け合うことです。婚姻期間中に夫婦2人で築き上げた共有の財産がある場合は、離婚時にはそれを分配するというのが基本的な考え方です。

持ち家の場合は、結婚生活のために購入した住宅は財産分与の対象になります。逆に、もともと片方の所有物だった住宅については財産分与の対象とはなりません。

住宅の財産分与を考える場合、まず住宅ローンの残額がいくらなのか、そして現在の住宅の価値はいくらなのかを確認する必要があります。その上で、住宅を売却するのか、住み続けるのかを決め、財産分与の分配を行います。

住宅ローンの残額よりも現在の住宅の不動産評価額が上回っている場合、住宅を売却して現金化したうえで、その金額を分配することもできます。住宅を売却しない場合は、どちらかに持ち家を譲り、もう片方が不動産評価額の半分の現金を受け取るなどの方法もあります。

住宅の不動産評価額よりもローンの残額が上回ってしまっている場合、財産分与の概念に照らして夫婦間の負担額を考慮する必要があります。

離婚原因によっては、離婚の原因を作ったことへの損害賠償としてローンを多めに分配することも考えられるでしょう。

この分配をどのように行うかでトラブルになってしまうケースがあります。

住宅の名義変更

持ち家に名義人以外が住み続ける場合、不動産の名義変更を行う必要があります。

名義変更自体は本来、簡単な手続きで行うことができますが、住宅ローンの支払いが残っている場合には注意が必要です。

不動産の名義は、法務局に書類を提出を行うことで変更ができますが、住宅ローンの名義は金融機関で行う必要があります。金融機関との契約上、ローンが残っている場合には、不動産の名義を勝手に変更してはいけないことが多いです。ローンの名義を切り替えたり、ローンの借り換えを行うには、ローンの審査を再度行わなければなりません。

ローンの名義変更を行わず、離婚後に名義人以外が住み続けることは可能ですが、万が一名義人の住宅ローン返済が滞った場合には、その返済を求められたり、強制退去を命じられたりする可能性があります。

また、住宅の名義が夫婦共同であった場合などは、片方の返済が滞った際、たとえ離婚後でも住宅ローンを返済しなければならないことがあります。

事例①離婚後、夫が住み続けたい

夫の負担で夫婦の住宅を購入した場合、夫からすると自分が購入した住宅であるため、離婚してもそのまま住み続けたいと主張するケースが考えられます。

離婚後も夫が住み続けたいとなった場合、住宅ローンや自宅の名義人が夫になっているなら特に問題はありません。

しかし、住宅ローンや自宅の名義人が夫婦連名になっている場合は、トラブルが発生する可能性があります。

先ほども触れたように、連名で住宅を所有している場合、夫のローン返済が万が一滞った場合に元妻が返済を負担することになったり、将来的に自宅を売却する際に元妻の同意が必要になる可能性があります。離婚後に元妻の同意が必要になった際に連絡が取れなかったりといった問題が起こるかもしれません。

事例②離婚後、妻が住み続けたい

子どもがいる家庭の場合、離婚後も妻と子どもが住宅に住み続けたい場合も多くあります。

離婚後も妻が住み続けたいとなった場合、住宅ローンと自宅の名義人が妻一人なのであれば、特に問題なく住み続けられます。

しかし、住宅ローンも自宅の名義人も夫一人だった場合、名義を変更できるのか、変更しない場合は夫が住宅ローンを払い続けてくれるのか、ローンを分配するのであればどのように分配するのか…など協議する必要があります。
夫がローンの支払いを約束してくれたとしても、完済するまでは途中で支払をしなくなるリスクや、支払い能力を失ってしまうリスクもあります。

夫にとって、離婚前の住宅ローンの支払いを続けることは、長期的にみて負担になる可能性があります。また、再婚などで状況が変わり、支払いをやめたいと考えるようになってしまう場合もあります。

住宅ローンと自宅の名義人が夫婦連名だった時も同様に、誰が住宅ローンを支払うのかどうかが焦点となります。

離婚時にリースバックを活用した事例詳細はこちら

離婚時の持ち家問題にはリースバックが有効！

離婚後の持ち家問題を解決するには、リースバックが有効的です。

リースバックとは、住宅を売却した後に、賃貸借契約に切り替えて同じ家に住み続けられる方法です。

しかし、「リースバック」を初めて耳にする人にとって、どんなメリットや注意点があるのか気になる人も多いのではないでしょうか。

それでは、リースバックとは何か、どんなメリットや注意点があるのかご説明しましょう。

リースバックとは？

リースバックは自宅を売却してその代金を受け取り、そのまま自宅を賃貸物件として買取主から借りて住み続ける方法です。

今回のケースの場合、離婚するときに持ち家をリースバック業者に売却し、その売却先と賃貸借契約を締結することで、売却した持ち家に住み続けることができます。

住宅を売却するため、売却金額でローンを完済できる可能性もあるうえ、名義人は業者に移るため、名義に関する諸問題も解消されます。

離婚時におけるリースバック利用のメリット

リースバックメリットは、以下の通りです。

・売却資金によってローンを完済、または返済負担を軽減できる
・所有者でなくとも家に住み続けられる
・財産分与にも利用できる可能性がある
・子供の学区を変更する必要がない

売却資金によってローンを完済、または返済負担を軽減できる

リースバックによって持ち家を売却することで、売却金額で住宅ローンを完済できる可能性があります。

リースバックではなく、通常の売却でも売却金額は手に入りますが、その場合はリースバックとは違い、買主を探す必要があるため、売却できるまでに時間がかかってしまいます。

ですが、リースバックであれば不動産会社等が買主になるので、すぐに家を売却することができます。

ただし、リースバックは、様々なメリットを享受できる分、売却査定額は通常よりも少し下がる傾向にあります。契約の前に、見積金額や賃貸借契約期間の賃料などを精査するように注意しましょう。

所有者でなくとも家に住み続けられる

リースバックでは、住宅を売却して所有者でなくなった後も自宅に住み続けられるのが大きなメリットです。

離婚後に、片方が自宅に残って住み続ける事が出来るため、引っ越し費用を抑える事ができ、残る側はそれまでのライフスタイルに大きな変化を起こすことなく暮らす事が出来ます。

リースバック後の賃貸借契約は、1年などの短期契約から、数年以上の契約まで様々です。離婚後の人生設計に合わせてプランを検討することをお勧めします。

財産分与にも利用できる可能性がある

リースバックは財産分与にも利用できる可能性があります。

財産分与は夫婦が婚姻期間中に協力し合って築いていった財産を分け合うものですが、この時にリースバックを利用することですぐに自宅を現金化できるのが最大のポイントです。

早期に現金化することで、財産分与の諸問題を先延ばしにすることなく解消し、後々のトラブルに繋がるリスクを最小限に抑えます。

子供の学区を変更する必要がない

離婚後も住まいを変えたくない理由として多くあげられるのが、子どもの転校です。離婚後に引っ越しをすることで、子どもの転校を余儀なくされる場合、子どもにとって大きな負担がかかることがあります。

その点、リースバックを利用すれば、住宅の名義やローンの問題を解消しつつ、子どものために従来の生活を変えることなく自宅に住み続ける事が出来ます。
この場合も、子どもの年齢によって卒業までの年数などを逆算し、離婚後〇〇年は賃貸借契約を継続したい、など希望のプランを決める必要があります。

レーベンゼストックのリースバック

離婚時にリースバックの利用を検討している方におすすめのプランとして、レーベンゼストックのえらべるリースバックプランがあります。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

おまかせリースバック

おまかせリースバックは新居に引っ越す際に、現在の住まいで不必要な家電や粗大ごみを処分するサービスが付帯されています。

超短期リースバック

超短期リースバックとは、最長定期借家1年未満の契約が対象であり、物件管理費と修繕積立金額などのランニングコストのみで住み続けられるサービスです。

両プラン共に利用には年齢制限も年収制限もなく、また固定資産税や入居中の設備修繕費などの負担もありません。

レーベンゼストックはリースバックやオーナーチェンジに特化した会社であり、東証プライム上場企業であるタカラレーベンのグループ会社です。
MIRARTHホールディングスグループが持つ累計約20,000件の豊富な取引実績で培った提案力を活かし、離婚後の人生設計に合わせて様々なプランを提案しています。

離婚時にリースバックの利用を検討している場合は、ぜひレーベンゼストックにご相談ください。