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リースバックを活用して新築マンションへ住み替える方法を大公開!

皆さんの中には、リースバックを活用した新築マンションへの住み替えに関心があっても、リースバックに関する知識に自信がないためお客様へのリースバックのご提案を躊躇している方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、リースバックを活用して新築マンションへ住み替えるために必要な知識を詳しく解説しています。この記事を読み終えると、リースバックに関する必要な知識が身につくはずです。そして、リースバックを活用した新築マンションへの住み替えをお客様に提案することができるでしょう。

住み替えとは


住み替えとは、不動産売買を伴う住居の変更です。住み替えの目的は人によって様々です。たとえば「ライフスタイル・家族構成の変化に対応するため」、「新しく綺麗な住居に住むため」等が一般的な住み替えの理由として挙げられます。住み替えのメリットは、理想の生活を実現できる点です。その一方、自宅売却や新居購入のタイミングを図ることが難しいケースもあります。また、自宅売却から新居購入までで必要な資金を事前に計算し、本当に必要資金が確保できるかシミュレーションする必要があります。


通常の住み替えの仕方


通常の住み替えは下記3つの方法に分かれます。1つずつ解説していきます。

買い先行


買い先行とは新居を決定した後に、自宅を売却する方法です。買い先行のメリットは、仮住まいに住む必要がないため引っ越しが1回で済む点です。また、自宅を売却するタイミングが決定していない状態で新居を探すため、時間を気にせずにじっくりと新居探しができます。その一方、自宅の売却が遅れた場合、ダブルローンを組まざるを得ないケースがあります。また、新居を確保した後に自宅の売却先を探すため、条件の合う売却先が見つからない可能性があります。結果として、自宅の売却金額が低くなる可能性もあるでしょう。

売り先行


売り先行とは自宅の売却先を決定した後、新居を探す方法です。売り先行のメリットは、自宅の売却金額を住宅ローンの返済に充当できる点です。自宅を売却する際は住宅ローンの残高が残っているケースが多いため、先に自宅を売却することによって資金計画が立てやすくなります。また、自宅の売却を急ぐ必要がないため、時間をかけて買い手と交渉できます。その一方、売り先行のデメリットは自宅の売却が決定後、急いで新居を探す必要がある点です。また、自宅の売却時までに新居へ入居できない場合、仮住まいに住む必要があります。したがって、2回引っ越す必要があるため引っ越し費用が高くなります。

同時決済


同時決済とは、新居の購入と自宅の売却の決済を同じタイミングに行う方法です。同時決済のメリットは、仮住まいが不要なため引っ越しが1回で済む点です。新居の入居日と自宅の退去日を同日にできれば、1回の引っ越しで住み替えを完了できるため、理想の住み替え方法と言えるでしょう。しかし、現実問題として同時決済は決済タイミングの調整が難しいデメリットがあります。そのため、住み替えの際には同時決済を第一希望としながらも、同時決済ができない時の行動を事前に想定しておきましょう。

住み替えにリースバックを利用する仕組み


リースバックの仕組み


リースバックとは、自宅を売却した後も、買主である業者と賃貸借契約を締結し、自宅に住み続けることができる仕組みです。つまり、自宅の所有権はリースバック業者に移りますが、売主はリースバック業者に家賃を支払い、賃貸として自宅に住み続けることができるのです。自宅を売却する際、賃借人はリースバック業者から売却代金を受け取れるため、まとまった資金を手にすることができ、なおかつすぐには引っ越しをせずに同じ家に住むことができます。その一方、自宅売却後にリースバック業者へ支払う家賃は、相場より高くなる傾向があります。なぜなら、毎月の家賃は「売却額×期待利回り÷12」で決定しますが、リースバックの期待利回りは一般的な不動産投資よりも高く設定されるからです。

リースバックを利用した住み替え方法


リースバックの仕組みを利用することで、従前の所有者は、売却した自宅に住み続けながら、新居を探すことができます。新居探しにリースバックを利用するメリットは、仮住まいに引っ越す必要がないため引っ越しが1回で済む点です。通常売却の場合は、売却後に仮住まいに住む必要があるため、引っ越し費用や移動の手間を軽減できます。そのうえ、リースバック業者から受け取る売却代金を利用して、住宅ローンの返済や引っ越し費用に充当できます。売却代金で旧住居のローンを返済できれば、新居購入のために新たな住宅ローンを組んだとしてもダブルローンにはなりません。売却後は賃貸借契約に切り替えて自宅に住み続けるため、賃貸借期間中は家賃を支払う必要がありますが、自宅の所有権は業者へ移転するため、固定資産税等を払う義務は無くなります。

住み替えにリースバックを利用するメリット


住み替えにリースバックを利用する5つのメリットを紹介します。

ダブルローンの心配がない


1つ目のメリットは、自宅の売却金額で住宅ローンを完済できればダブルローンの心配がない点です。したがって、新居購入にあたって新たに住宅ローンを組んだとしても、ダブルローンには該当しません。ダブルローンは経済的な負担が極めて大きいため、ダブルローンの心配がないことは大きなメリットと言えます。ただし、売却額でローンの完済ができるかどうかは、見積もりが提示された際にきちんと確認をする必要があります。

新規の住宅ローン条件がよくなる


2つ目のメリットは、リースバックを利用すると今の自宅の住宅ローンを完済できるため、新規住宅ローンの優遇金利の条件がよくなることもあります。借入条件をより良くするためにもリースバックを利用した新築マンションへの住み替えを検討するのもよいでしょう。

頭金を用意できる


3つ目のメリットは、売却額によっては新居購入に必要な頭金を捻出できる点です。リースバックを利用する場合、旧住居の売却金額から住宅ローンの残高を差し引いた金額を、頭金に充当することができます。一般的な頭金は、物件価格の10%程度と言われています。リースバックを利用して住み替えをする際は、新住居の頭金がどの程度になりそうかも念頭に入れておくと良いでしょう。

仮住まいが不要


4つ目のメリットは、売却後の仮住まいが不要なため引っ越しなどの金銭的・体力的負担が少ない点です。なぜなら、リースバックを利用して自宅を売却した後も旧住居に住み続けられるため、仮住まいを用意する必要がないからです。引っ越し回数も現在の自宅から新居までの1回で済みます。したがって、リースバックを利用することで仮住まいが不要になり、引っ越し費用を抑えられます。

資金計画が立てやすい


5つ目のメリットは、資金計画が立てやすい点です。リースバックを利用して自宅を売却することでまとまった資金を得る事ができる上に、先に挙げたダブルローンや仮住まいの賃料・引っ越し費用などの心配がなくなるため、資金繰りをシンプルに考える事が出来るようになります。

住み替えにリースバックを利用するデメリット


住み替えにリースバックを利用する際に考えられる2つのデメリットを紹介します。


売却価格が相場より少し下がる


1つ目のデメリットは、売却価格が相場より少し下がる点です。リースバック業者は物件を購入後、自宅を売却した従前の所有者に物件を貸し続けるため、その物件を再度売却するまでにタイムラグが発生します。リースバック業者は、賃貸借期間の物件価格の変動リスクを負うため、買取価格を相場より下げることでそのリスクを軽減するのです。

業者によってはトラブルになることも!


2つ目のデメリットは、利用するリースバック業者によっては売却後にトラブルに巻き込まれる可能性がある点です。たとえば、自宅を売却後に賃貸借契約を締結したリースバック業者が倒産した場合、物件が差し押さえられる可能性があります。また、新たな所有者の方針によっては、家賃が上がったりする等、賃貸借契約の見直しを要求される可能性もあるでしょう。したがって、リースバックを利用して自宅を売却する際は、経営状況を十分にリサーチし、信頼できるリースバック業者を探す必要があります。


住み替えにリースバックを利用する際のポイント


住み替えにリースバックを利用する際、事前に考慮すべき3つのポイントを紹介します。

住宅ローンの残高


1つ目のポイントは住宅ローンの残高です。リースバックを利用して売却した代金で住宅ローンを完済できるか、自宅売却前に必ず確認しましょう。その理由は、自宅の住宅ローンが残った状態では、新居の住宅ローン審査に通過することが難しくなったり、ダブルローンの返済をしなければならなくなるためです。住宅ローンの返済ができなくなった場合、強制退去や自己破産に追い込まれる可能性があります。

新住居の頭金と引っ越し費用


2つ目のポイントは新住居の頭金と引っ越し費用です。自宅の住み替えの際には、新住居の頭金や引っ越し費用などが必要になります。リースバックを利用して自宅を売却した際に、売却金で旧住居のローン返済と新住居の頭金・引っ越し費用すべてをカバーできるのが理想です。住み替えの際は、こういった資金を捻出できるかどうかを事前に確認しましょう。

リースバック業者の選定は慎重に!


3つ目のポイントは、信頼できるリースバック業者を選ぶことです。悪徳なリースバック業者に自宅を売却した場合、トラブルに巻き込まれる可能性があります。また前述の通り、リースバック業者が倒産した場合、物件の所有者変更によって家賃が上がる可能性もあります。住み替えを目的としたリースバックの実績が豊富かつ、経営状況が安定している業者を選ぶことで、こういったリスクをなくすことができます。

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レーベンゼストックのリースバック



皆様が安心して取引をするために、信頼できるリースバック業者選びは重要です。レーベンゼストックは、東証プライム市場上場のMIRARTHホールディングスのグループ会社であり、リースバック取引を数多く行っています。

区分所有者にとって、新しい住居への住み替えを少ない負担で行えるリースバックには大きなメリットがあります。そのため、リースバックはすぐに転居を迫られる通常売却よりもハードルが低く、お客様が新築マンションを購入する際、リースバックの利用によって、スムーズな住み替えのご提案が可能になる場合があります。リースバックを利用して新居への住み替えを提案する場合は、ぜひレーベンゼストックにご相談ください。