リースバックとは、自宅を売却して資金を手に入れながら、その後に賃貸契約を結んでそのまま自宅に住み続ける契約形態のこと。

自宅を売却しても、退去することなくそのまま住み続ける事ができ、同時にまとまった資金も得る事が出来るため、老後の資金をねん出したい高齢者などを中心に近年人気を集めているサービスです。

高級マンションを買ったはいいがローンの支払いが難しくなってしまったり、数年後に住み替えを決めた場合など、様々なライフスタイルの変化にメリットをもたらすリースバックですが、トラブルやリスクも存在します。

今回は、そんなリースバックのよくあるトラブルと、トラブルを回避するポイントを合わせてご紹介します。

リースバックのよくあるトラブル

①家賃が高くて払えなくなった

リースバックは、すぐにまとまった資金を手に入れられるというメリットがありますが、その代わりに賃貸借契約に移行後の家賃は相場よりも高めに設定されていることが多いです。

資金が必要なために売却したものの、リースバック契約後の家賃が払えなくなってしまうというのも実はよくあるケースです。

②希望の期間でリースバック契約ができなかった

リースバック契約の際は、売却時の条件や売却後の賃貸契約期間などを決めますが、なるべく長く自宅に住み続けたいと思っていたのに、数年間の賃貸期間でしかリースバック契約をしてもらえなかったという場合もあります。

リースバックは、買主が後から再販によって収益を上げるビジネスモデルとなっているため、リースバック会社にとっては賃貸契約期間が長いと、物件の資産価値が下がってしまうリスクを負うことになるからです。

資金が手に入るのはいいが、短いと1年間の賃貸借契約しか結べず、自宅に長く住み続けられなかった、という事もあります。

③契約の更新ができない／契約期間中なのに貸主から退去を命じられた

リースバック会社の多くは、なるべく早く物件を再販するため、買取後の賃貸借契約を「定期借家契約」という、期間の決まった契約にすることを好みます。定期借家契約の場合、通常3年ほど、短いと1年ほどで賃貸借契約が終了してしまうのです。

定期借家契約の場合、契約が終了すると、再契約は貸主との合意がなければできません。場合によっては、再契約が出来ないこともあるのです。また、ひどい場合は、リースバック会社の資金難などにより、契約期間中にもかかわらず退去を命じられることもあります。

④物件を売却した不動産会社の倒産

リースバック契約を結んで物件を売却し、賃貸借契約に移行した後に、リースバック会社が倒産してしまうケースもあります。その場合は、物件が差し押さえられてしまったり、新たな所有者に賃料の値上げを求められることもあります。

リースバックと一口に言っても、規模の小さなリースバック業者や個人投資家など、買取をする側の実態は様々です。中には、悪徳業者と契約をしてしまい、このようなトラブルに巻き込まれることもあります。

⑤相続人と揉めた

リースバックは、自宅の所有者と不動産業者との契約になりますので、所有者が同意さえすれば取引は成立します。

しかし、売主が事前に家族に相談せずに自宅を売却してしまい、売主の死後に自宅を相続するつもりだった相続人とトラブルになってしまうことがあります。

⑥買取額が適正額を下回った

リースバックは、すぐに売却して資金を得られる反面、その買取額は相場よりも安くなる傾向があります。

リースバック会社は、再販時のリフォーム費用や、想定販売価格などをもとに買取額を算出しますが、買取額が相場よりも大きく下回ってしまうこともあります。

⑦リースバック期間中の住宅設備の故障で急な出費が必要になった

賃貸借契約に移行後は、自宅の所有権は買取業者に移り、売主は賃借人として家に住み続けることになります。

意外な落とし穴となるのが、リースバック契約の内容によっては、設備の修繕費などを借主が負担しなければいけない契約となっており、売主は予期せぬ出費を強いられることになります。

⑧リースバック退去時の原状回復費用に注意！

前述の修繕費用と並んで多いのが、賃貸借契約の終了時に退去をする際の原状回復費用に関するトラブルです。

経年劣化にもかかわらず費用の負担を強いられるなどして原状回復費用が予想を大きく上回った、そもそも原状回復費用を負担しなければいけないと知らなかった…など、売却後に何年も時間がたってからトラブルが起きてしまうこともあるのです。

リースバックのトラブルを回避する5つのポイント

このように、リースバック契約にはさまざまなリスクがつきまといます。では、このようなトラブルを避けるためには、そのような対策をしておくべきなのでしょうか。

5つのポイントにまとめてお伝えします。

①契約期間と契約書をよく確認する

売却後の賃貸借契約の形態には2種類あります。

１つは普通借家契約です。普通借家契約は数年ごとに更新ができ、居住可能期間の定めはありません。貸主は正当な理由のない限り更新を拒否することはできないため、住み慣れた家に長く住み続ける事が出来ます。

もう1つは定期借家契約です。こちらは普通借家契約と違い、定期借家契約では定められた期間のみ賃貸ができる契約です。リースバックでは、一定期間売主が居住した後にリースバック会社が物件を売却するため、2～3年、短いと1年などの居住期間が定められています。

家を売却したはいいが、そのあと数年しか住むことが出来なかった、といったことのないよう、賃貸借契約の形態は確認しておきましょう。

また、売却後に何年間住み続けられるのか、賃貸借契約中の修繕費用や退去時の原状回復費用はだれが負担するのか、特約などはあるのか、など、確認すべき事項は沢山あります。

売る側は、特に資金欲しさで細かい契約内容の確認を怠ってしまうことも多いため、仲介を行う場合はそういった条件面や契約内容をよく売主に説明し、納得したうえで契約を決めてもらうのが良いでしょう。

②物件の適正価格を知る

購入時は安かった物件が、実は大きく値上がりしていたのを知らずに、安く売却してしまった。そんなことに売却後に気が付いても、後の祭りです。

売却後に売主が後悔してしまうことのないよう、物件の適正価格はきちんと調査したうえで、売主に共有することも大切です。

③家賃を払い続けられるか計算する

売却によりまとまった資金を手に入れたものの、家賃を払い続ける事が出来ないー。
このような事態を避けるため、売主が売却後も本当に家賃を払い続けられるか、売主のライフプランに沿って丁寧にヒアリングし、計算しておくことで、売主は安心して自宅を売却することができます。

④家族と事前に話し合っておく

売主がなくなった後に家族がリースバック会社と揉めてしまう。こんな事が起こらないよう、売主には事前にきちんと家族と話し合っておくように勧めましょう。

できれば、家族に商談に同席しておいてもらうなどすると良いかもしれません。

⑤リースバック期間中の住宅設備の修理は誰が行うか、責任所在を明確にする

契約書の確認とも通じる部分ですが、売却した後の物件の責任は誰がどこまで持つべきなのかを明確にしておきましょう。

物件の所有者でなくなってしまったにもかかわらず、修繕費などはすべて売主が持つなど、リースバック会社に有利な条件を提示されることも。

責任の所在はあらかじめ明確にし、トラブルを防ぎましょう。

契約の際に確認すべきポイント

・売却時の条件はあるか
・買取価格は適正を大きく下回っていないか
・売却後の賃料は適正か、支払いを続けられるか
・売却後の賃貸借契約は普通借家か定期借家か、定期の場合は何年になっているか
・居住中の設備の修繕費は誰が負担することになっているか
・退去時の原状回復費用について特約などはないか
・売却前に売主がきちんと家族に説明をしているか

トラブルのリスクを最小限に抑えるなら、レーベンゼストックのリースバック

ここまで、リースバック契約にありがちなトラブルとその対策をご紹介してきましたが、やはりリースバック会社は信頼できる業者を選定する必要があります。

レーベンゼストックは、MIRARTHホールディングス（旧タカラレーベン）のグループ会社で、オーナーチェンジ・リースバックに特化した買取・再販事業を行っています。

オーナーチェンジ・リースバックに特化して多くの取引を行ってきた会社だからこそ、売主のニーズを熟知しており、売却後も安心して生活できるようなリースバックプランの提案を行うことができます。

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修繕費はレーベンゼストックが負担！故意過失以外の原状回復費用も不要

レーベンゼストックは、賃貸借契約中の設備の不具合による修繕費用を負担します。また、故意過失以外の原状回復費用も不要なため、賃料以外の出費を想定する必要がありません。

年齢制限・年収制限なし

リースバック会社の中には、取引に年齢制限や年収制限を設けているところもあります。売主がリースバック契約を希望していても、なかなか契約ができる会社が見つからない…。そんなケースも少なくありません。レーベンゼストックは、中古マンションの買取と再販に特化しているため、売主の年齢や年収に関係なく積極的に買取を行います。

また、65歳以上の高齢者のために、賃貸借契約に移行後、定期的に安否確認を行う「みまもりリースバック」というサービスも用意しているため、安心して売却をすることができます。

大手企業で安心

レーベンゼストックは、上場企業MIRARTHホールディングスグループに属する会社です。倒産や転売などの心配をすることなく取引ができます。

契約不適合責任は免責

通常、不動産を売却する際は、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。レーベンゼストックのリースバックの場合は、契約不適合責任が免除となるため、売主も仲介業者側も追完請求などをされるリスクなく取引ができます。

まとめ

リースバック契約は、すぐに資金を手に入れる事が出来る代わりに、取引にはさまざまなリスクが伴います。

売却時の諸条件から賃貸借契約の期間や内容に至るまで、きちんと確認をしたうえで、信頼のおけるリースバック会社を選ぶようにしましょう。