不動産契約においては、賃料が発生するものを賃貸借、賃料が発生しないもの、つまり無料で貸し出すものを使用貸借といいます。
では、リースバックを提案する際において、賃貸借と使用貸借にはどのような違いがあるのでしょうか。

本記事では、賃貸借契約のメリット・デメリットと使用貸借契約のメリット・デメリットを踏まえ、リースバック契約における賃貸借と使用貸借の違いについて解説します。

この記事を読み終えると、リースバックにおける賃貸借契約と使用貸借契約の違いに対する理解がより深まってくるでしょう。

リースバックとは？

リースバックは自宅を売却してその代金を受け取り、そのまま自宅を賃貸物件として買取主から借りて住み続ける方法です。自宅を売却して借り直すので「セールアンドリースバック」とも呼ばれます。

リースバックは近年、利用者が増加しています。主な理由は以下のとおりです。

・生活資金を確保したい
・事業資金を確保したい
・相続問題を円滑に解決したい

不動産会社やファイナンス会社など、リースバックを取り扱う業者が買い取るので売主は自宅の買い手を探す手間がかかりません。早ければ1週間程度で売却が完了するケースもあります。

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売却によりまとまった資金を得ながら、自宅に住み続けられる

リースバックを利用すれば、売主はまとまったお金を得ながら自宅に住み続けられます。引っ越しを行う必要もないため、当面の引っ越し資金もかかりません。

賃貸借契約の期間が満了したらそのまま契約を更新することも、退去して他の家に移り住むこともできます。その時々の経済状況や生活スタイル、家族構成にマッチした選択が可能です。

自宅売却後は、賃貸借契約に切り替えるのが一般的ですが、冒頭で触れたように「使用貸借契約」に切り替えることもできます。
それでは、リースバックにおいては賃貸借契約と使用貸借契約でどのような違いがあるか見ていきましょう。

使用貸借契約の特徴

まずは、一般的な使用貸借について解説します。

使用貸借契約は対価を払わずに貸借できる

使用貸借とは、対価を払わずに貸借する契約全般を指します。無償の契約であれば、動産・不動産を問いません。

使用貸借と賃貸借の違いも明快で、賃料が発生する契約かどうかで判断できます。

不動産で例えると、土地を貸すなら地代、土地・建物を貸すなら賃料が発生しなければすべて「不動産の使用貸借」となります。

不動産の使用貸借でよくある例が、下記のような親子間の貸借です。

・親名義の土地を使用貸借で子に貸し、子の家を建てる
・親が所有するマンションを息子・娘夫婦などが使用貸借で居住する

上記のような親族間貸借以外に、親しい友人・知人のような赤の他人に土地や建物を使用貸借するケースもあります。例えば、山奥にあるため住居用には使えない土地を使用貸借として借り、農業を行うといったケースが考えられます。

使用貸借契約は貸主の都合で追い出される可能性がある

使用貸借では貸主から立ち退き要請を受けた場合、借主は速やかに不動産を明け渡す義務があります。民法では、使用貸借における借主の権利が非常に弱いとされているからです。

基本的に使用貸借では、期間を定めている場合ならその期間中、定めがないなら貸借の目的が達成されるまでの間、借主は該当不動産を使用できるのが原則です。

しかし、貸借の目的を達成するために充分な期間が経過したと判断されるケースや、使用貸借の期間と目的を明確に決めていないケースでは、貸主はいつでも使用貸借契約を解除できます。

使用貸借契約では設備などの修理が借主負担になる

使用貸借では、設備などの修繕費用は借主が負担するのが原則です。使用貸借は賃貸借とは違って無償での契約であるため、貸主に修繕義務がないからです。

貸主は貸している不動産に瑕疵があることを知らなかった場合は、その瑕疵によって不都合が起こってもその責任を負うことはありません。ただし、瑕疵を知っていながら借主に教えなかった場合は責任を負います。

借主側には、貸借する不動産の保管・保存に必要な費用を負担するとともに、退去時の家財撤去や原状回復にかかる費用を支払う義務があります。

リースバックにおいて使用貸借契約をするメリット・デメリット

この項目では、リースバックで使用貸借をするメリット・デメリットを解説します。

メリット：毎月の賃料の負担がない

リースバックで使用貸借をするメリットは毎月の賃料の負担がないことです。使用貸借では賃料の他、持ち家として管理していたときに必要だった維持費・管理費が発生しないからです。

使用貸借の期限は一般的に1年であることが多いので、1年後の引っ越しまでに住居にかかる費用が全くかからないのは大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット：1年分の管理費や修繕積立金、固定資産税を前払いする必要がある

リースバックで使用貸借をするデメリットは、1年分の管理費や修繕積立金、固定資産税などを前払いする必要があるケースが多いということです。

「1年分の金額を一括で支払う」と聞くと大きな負担に感じる売主も多いですが、売却した際に入ってくるお金から引かれるため、心理的な負担は少ないかもしれません。ただし、賃料がないからと言って安易に使用貸借を選択すると、結果的に賃貸借の方が負担額は安かったというパターンも少なくありません。契約の際は、使用貸借と賃貸借の両方で見積もりを出し、検討する必要があります。

賃貸借契約の特徴

まず一般的な賃貸借契約の特徴について解説します。

賃貸借契約では対価を支払う必要がある

賃貸借契約では、不動産などを使用するかわりに、その対価を支払う義務が必ず発生します。逆に言えば、賃料の支払いが発生しない貸借契約はすべて後述する使用貸借契約になります。

借主は、決められた期限までに賃料を支払う義務があります。この義務に違反すれば債務不履行責任を追及され、遅延損害金を支払わなければなりません。もし連帯保証人がいるなら、保証人に滞納賃料を請求される場合もあります。

また、一般的に賃料支払いが3ヶ月以上滞れば、債務不履行にもとづいて賃貸借契約を解除されてしまいます。

貸主から賃貸借契約を解除するには正当事由が必要

不動産の賃貸借では、借主はあらかじめ告知をすることで自分の好きなタイミングで契約を解除できますが、貸主から賃貸借契約を解除する場合、正当事由が必要になります。土地・建物等の賃貸借契約は「継続」が原則とされているからです。

借主からすると、貸主の都合で急に契約解除をされてしまうなどのリスクがなくなり、安心して対象物の使用を続ける事が出来ます。

賃貸借契約では原状回復などの義務が明示されている

賃貸借契約では、借主が部屋を退去するときに必要になる原状回復費用を負担する必要があります。賃貸借契約では、借主に原状回復義務があるからです。

経年による劣化、通常の使用による損耗に当たらないような以下のようなものは、借主は修繕費用を負担することになります。

・喫煙による壁・天井などの変色
・下地に傷がついた画鋲・ネジなどの穴
・通常の範囲を超えた重量物を置いたときの床の傷
・故意、または不注意による傷・汚れ（定期的に掃除を行わなかったことによるカビ・汚れ）
・ペットによる傷・汚れ

リースバックにおいて賃貸借契約をするメリット・デメリット

この項目では、リースバックで賃貸借契約をするメリット・デメリットを解説します。

デメリット：毎月の賃料が発生する

リースバックで賃貸借契約をする場合、毎月の賃料が発生します。これは持ち家として自宅に住んでいたときには必要なかった費用なので、負担に感じる人も多いです。

家賃として設定される金額も、相場より高くなる傾向にあります。一般的に物件の売却価格の8～12%が一年の家賃総額になります。この金額を12ヶ月で割った額を毎月支払う形です。

相場の割合はリースバック業者によって異なりますが、仮に物件が1,500万円で売却され、その12%を家賃にする場合「1,500万円×12%÷12ヶ月＝15万円」が一月分の家賃になります。

リースバックで賃貸借契約をするときは、このような計算式で家賃が決まるため高くなる傾向にあるのです。そのため、居住する期間が長くなるほど家賃負担が重くなってしまうこともあります。

メリット：固定資産税、修繕費などを支払わなくて済む

リースバックで賃貸借契約をする場合、賃料以外の費用は基本的にかからないことがメリットです。所有権がリースバック業者に移るからです。

具体的には、以下のような支払いから解放されます。

・固定資産税
・修繕費
・火災保険や地震保険
・住宅ローン

リースバックによる賃貸借契約であれば、住宅ローンに変動金利型を選んでいた場合の支払い額の増加リスクや、地震・火事などの災害による損壊リスクなどはなくなります。

自宅を所有するリスクは、すべてリースバック業者にまかせることが可能です。
家賃の負担は発生するとはいえ、固定資産税や修繕費の負担がなくなることで、結果的に賃貸借契約の方が安く済むケースも多いです。

関連記事：リースバックの賃貸借契約期間とそれぞれのメリット・デメリットとは？

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