リノベーションマンションとは？

「リノベーションマンション」とは、中古のマンションに工事や修繕を行い、住宅としての性能や利便性を加え付加価値を高めた物件のことです。「リノベーション」の中でも、物件の骨組み部分以外の全ての箇所を改修する「フルリノベーション」と物件の一部を改修する「部分リノベーション」があります。 昨今では、マンション以外にも中古の物件にリノベーションを行い、比較的安価な費用でモダンなデザインの部屋に住まう生活スタイルへの人気が高まっています。中古物件というと「古臭い」といったようなイメージもありましたが、リノベーションによって物件が持つ魅力を最大限に引き出すことで、より価値のある物件として蘇ります。 今回は、中古マンションの売買に特化したレーベンゼストックの営業担当が、リノベーションマンションの購入を検討するにあたってどんなメリットやデメリットがあるのか、購入の際の注意点などを解説します。 この記事は、レーベンゼストックの担当 水谷がお送りします。 2019年入社。投資事業部にて仕入・販売業務を担当しています。 住宅ローンの提案を得意としています。趣味は野球とゴルフです。

リノベーションマンションを購入するメリット

リノベーションマンションには、実際にどんなメリットがあるのでしょうか。

新築よりも経済的

リノベーションマンションは、何と言ってもそのコスパの良さがメリットと言えます。一度は人の手に渡った中古物件の扱いとなりますので、同じ条件の新築マンションに比べてかなりお得に購入をすることができます。 新築と中古の価格差はエリアによっても違いますが、リノベーション物件の価格帯は新築マンションの8割程度。通常はそこに仲介手数料が加算されますが、レーベンゼストックの物件であれば、仲介業者を通さずに購入をすることができます。

リノベーション済みのため、新築のようにきれいな内装のマンションに住める

リノベーションが施された、新築のようにきれいな内装のマンションに住めることは、リノベーションマンション最大のメリットと言えます。中古物件であっても、リノベーションを行えば、内装なども新品で、畳をフローリングにするなど現代の生活様式に合わせた間取りに改装し、新築同様の部屋に住むことができます。とくに、水回りやお風呂、トイレなどは20年前後で老朽化し、買い替え時期になってしまうのが一般的です。通常の中古物件ですと、購入した時点でかなり老朽化が進んでいる…といったこともしばしばですが、水回りがリノベーション済みの物件であれば、そういった心配もありません。

値下がりが新築よりも緩やか

築年数と共に、価格が下がるのが不動産の特徴のひとつ。新築から築20年くらいまでの間は価格が値下がりを続けます。新築マンションは価値が高い分、一度購入して住んでしまうと、売却時に大きく値下がりしてしまった…などといったリスクも考えられます。 中古物件であるリノベーションマンションは値下がりが新築よりも比較的緩やかです。物件は資産となりますので、将来住み替えをするケースなども想定した場合、値下がりしにくいことは大きなメリットです。

内覧ができる

新築マンションは、建物の完成前に販売されることが多く、モデルルームや建築中の状態で実際の部屋を確認する前に購入を決めることになります。しかし、リノベーション物件なら、部屋の雰囲気や物件のコンディションなど、内覧をしてから購入の判断が可能です。部屋からの眺望や間取り、キッチン水回りのシステム、共有スペース、ご近所などの周辺環境なども含め、実際の物件を目で見て見極めることができます。

リノベーションマンションを購入するデメリット

メリットも多いリノベーションマンションですが、デメリットはどのような点があるのでしょうか。デメリットを知らずに購入を進めると、引っ越し後に思わぬ欠点に頭を悩ませることにもなりかねません。これからご紹介する以下の点もしっかりと頭に入れておきましょう。

リノベーション前の状態が把握できない

リノベーションマンションは通常、施工が終わった状況で内覧を行い、売買契約を結びます。リノベーション後にしか物件が見られないため、前の状態が把握できないのがデメリットのひとつです。たとえば、キッチンは新しくなっていても、内部の水道管が老朽化して水回りのトラブルを抱えているといったケースや、壁紙はきれいに張り替えられていても、壁の内部の躯体や配管が傷んでいることもあります。

共有部分や外装が古い可能性がある

部屋が綺麗で新しくても、共有部分や外装が古い可能性があります。機能性の部分でも外壁や共用部分はそのままの場合、実は耐久性・耐震性に不安がある物件も存在します。共用部分の管理状況、構造部分の補修の有無も含め、しっかりと確認するのが理想です。

割高の可能性がある

リノベーションマンションは、リノベーション費用を含んでの価格となっているため、実は新築の相場よりも割高になっていた、という場合もあります。リノベーションによって価格相応の付加価値がきちんと付与されているのかによっても、割高かどうかの判断は変わって来ます。近隣の相場と比べてどうなのか、リノベーションによって住居としての機能が高くなっているのかなど、総合的に判断する必要があります。

リノベーションマンションを購入する際の注意点

最後に、リノベーションマンションを購入する際の注意点です。マンション購入後に後悔することがないよう、十分に確認しておきたいポイントを解説します。

管理体制がきちんとしているか確認する

マンションの管理体制がきちんとしているかは、実際に居住するうえで重要なポイントとなります。管理会社が実際にどれくらい管理業務を行えているのかを把握せずに入居し、トラブルや共有部分の修繕に応じてくれなかったといったケースも存在します。管理会社の規模や実績などを事前にしっかりと確認することをおすすめします。

共有部分や外観、設備も含めて物件を確認する

先述したように、施工業者や販売業者によっては、耐久性や安全性に不安のある物件もあります。築年数が古くても、正しく改修すれば新築同様に暮らせる物件もありますが、見た目を改修しただけの物件が販売されていることも残念ながら事実です。販売業者や施工業者がどのような会社なのか、実際にどのような施工が施されたのか等を確認しましょう。

相場を確認する

「実は高い買い物だった…」と後悔しないためにも、気になる物件がある際は周囲の物件の相場を確認することをおすすめします。築年数、立地条件、リノベーションによって付与された価値など、様々な観点から総合的に判断してから購入を進めましょう。

リノベーションマンションを検討するならレーベンゼストックへ！

今回は、リノベーションマンションを購入する際のメリットやデメリット、注意点について解説してきました。 管理体制や施工状況など、確認すべきポイントがあるとお伝えしましたが、物件の購入自体が初めての場合は、どうやったら確認できるのか？どのような条件であれば安心して住める物件と言えるのか？など、分からないことも多いですよね。 レーベンゼストックは、東証プライム上場企業であるMIRARTHホールディングスのグループ会社です。マンションの買取再販に特化している、いわば中古マンションのプロとしての目線から、どのような物件であれば安心してお客様に住んでいただけるか？という厳しい基準を満たした物件のみを取り扱っています。 自社で買取を行った物件に、その物件の魅力を最大限に引き出すリノベーションを施した上で再販を行っているため、どのような施工を施したかはもちろん、買取前の状態や管理体制に至るまできちんとご納得いただいた上でご購入いただけます。 豊富な不動産売買の取引実績を活かし、資金計画の相談にも対応しています。初めて物件を購入される方は、ぜひレーベンゼストックにご相談ください。

都内近郊のリノベーション向けマンション購入なら、レーベンゼストックにお任せください。初めて中古マンションを購入する方も徹底的にサポートいたします。

レーベンゼストックのリノベーションマンション

リノベーションマンションとは、既存の中古マンションをリノベーションした物件のこと。新築物件と比べて比較的安価であるにもかかわらず新築のように美しい状態に生まれ変わり、なおかつ住宅性能や付加価値を高めるリノベーションがなされているのが魅力です。 レーベンゼストックは東証プライム上場企業であるMIRARTHホールディングスのグループ会社で、中古マンションの買取再販に特化しています。中古マンションを知り尽くしているレーベンゼストックだからこそ、お客様に安心してお住まいいただける物件を厳選し、その物件の特徴を活かしたリノベーションでマンションを生まれ変わらせています。 MIRARTHホールディングスグループは、「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」を最も大切なポリシーとしています。 初めて物件を買う方にも安心してご購入いただけるように、徹底的にサポートいたします。リノベーションマンションの購入をご検討なら、ぜひレーベンゼストックにご相談ください。

中古マンションを購入する際の懸念点

「中古マンションは設備の老朽化が心配」 「中古マンションは新築よりも資産価値が低いのでは？」 「自分で契約できるのか心配…」 初めて物件を購入する方は、このような不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか？ 豊富な中古マンションの取引実績を持つレーベンゼストックが、中古マンションを購入する際の注意点をまとめてみました。

中古マンションは資産価値が低い？

中古マンションは、新築と比べて安価なため、売却の際も高く売れず損をするというイメージをお持ちの方は多いです。 しかし、「新築」の価値が高いからこそ、新築マンションは一度住んでしまうと値下がりが大きく、資産価値で言うと新築の方が価格下落のリスクは大きいとも言えます。その点、中古マンションは新築と比べて価格の下落は緩やかになります。 物件の資産価値はそのマンションの立地や築年数など様々な要因により決定しますので、その他の条件も含めしっかりと担当者に相談をしたうえで購入しましょう。

管理体制がきちんとしているか心配…

マンションにおいては、管理体制も住環境を大きく左右する要因となります。しかし、管理体制を確認すると言っても、マンションに関する知識がないと、「管理体制のどのようなポイントを確認すれば安心なのか分からない」という方も多いです。 レーベンゼストックは、以下のポイントを考慮してマンションの買取を行います。 ・積立金等の財務状況 ・外壁等修繕状況 ・建築確認、検査済証などの遵法性 ・管理形態 管理形態は、管理組合が、プロの管理会社に業務全部を委託しているかを確認します。 マンションによっては、マンション管理の一部を住民が自主管理をしていたり、実態の曖昧な管理組合によって管理されている場合もあります。住民たちで行う「自主管理」の場合、長期的に修繕費用が足りなくなったり、清掃、修繕がおろそかになる不安がつきまといます。 マンションを購入する際は、このようなポイントを確認し、安心して購入できる住まいを購入しましょう。

自分で契約できるか心配

物件を購入する際は、日用品の購入とは違い、様々なプロセスを踏んで売買契約を結ぶ必要があります。多くの方はローンを組んで購入しますが、その場合は金融機関によるローンの審査も必要になってきます。 レーベンゼストックでは、ヒアリングや物件探し、購入の申込み、契約までしっかりとサポートを行います。初めて物件を購入する方も安心してお任せください。

手付金は必要なの？

中古マンションなど物件を購入する場合、買主は売主に契約成立の証拠として手付金を支払う必要があります。手付金の上限は購入価格の20％と定められており、一般的な相場は5～10％です。 手付金は売買契約が成立すると売買代金の一部として充当されます。購入が難しくなった場合、手付解除期日までに手付金を放棄することで、売買契約の解除が可能です。

資金計画が心配

家は、人生の中でも最も大きな買い物のひとつと言われていますから、「自分だけで資金計画を立てるのは心配」という方も多いです。 レーベンゼストックは、リースバックなど資産活用にかかわる取引の実績も多いため、お支払いや資産形成に関するご相談も自信をもって承ることができます。 物件売却時の資産価値なども含めて、中古マンション売買のプロにぜひご相談ください。

リノベーションマンション購入の際のご相談の流れ

レーベンゼストックでリノベーションマンションを購入する際の、基本的な流れをまとめました。お問い合わせからご契約までの流れを解説します。

お問い合わせ

まずはこちらから、お問い合わせを行ってください。氏名や電話番号、メールアドレスなど基本的な情報を入力します。リノベーションマンションを購入したいなど、問い合わせ内容もご入力いただけるとスムーズです。

担当者による相談事項のヒアリング

レーベンゼストックの担当者よりお客様にご連絡いたします。その後、お客様のご相談事項について丁寧にヒアリングを行い、どのようなリノベーションマンションをご希望なのか、予算や資金計画まで、具体的にお聞きします。

物件のご提案

エリアや間取り、予算、広さなど、お客様の条件にあった物件を提案いたします。 その中に気に入った物件があれば、内覧を行います。

内覧

内覧をお申し込み後日程を調整し、実際に物件を訪れて内部を確認していただけます。 日当たりの良さや収納スペースの広さ、周囲の環境などといった、写真だけでは分からない部分までしっかりとご確認いただけます。

ご契約

購入したいリノベーションマンションが決まったら、購入の申し込みを行います。 購入にあたって住宅ローンを利用する場合は、事前審査を申し込みましょう。 事前審査が終わったらいよいよ売買契約の締結です。不動産売買契約書に記名・捺印を行い、手付金を支払えば契約は完了です。 契約締結後、物件の引き渡し・お引越しとなります。

リノベーション事例

リノベーションマンションと一口に言っても、様々な物件があります。ここでは、レーベンゼストックのリノベーション事例をいくつかご紹介します。

アカシアの暖かみを感じながらゆとりある暮らし

シンプルだからこそ上質な建材を贅沢に

天然木を使用したこだわりの天井と間接照明で雰囲気のある空間

リノベーションマンションの購入ならレーベンゼストックへ！

中古マンションの売買に特化

レーベンゼストックは中古マンションの売買に特化しています。多くの取引実績で培ったノウハウにより、物件の購入を検討している方を適切にサポートできることが強みです。

仲介手数料が不要

不動産の売買を行う場合、多くは売主から直接買わずに仲介業者を介して契約が行われることも多いです。レーベンゼストックの中古マンションは、すべて一度レーベンゼストックが買い取って再販しているものになるため、仲介手数料は不要。上場グループ企業のため、お取引も安心して行っていただけます。

建物全体の管理業務はプロの管理会社に委託

レーベンゼストックは、プロの管理会社に管理業務を委託している物件のみを取り扱っています。修繕積立金等の財務管理も含め、専門的な知識と技術をもつプロに委託することで、より適切に管理できます。

資金計画の相談に対応

レーベンゼストックは資金計画の相談に対応しています。世帯年収や年齢、自己資産など一人ひとりの状況にあった、資金計画をご提案できることが強みです。 初めて中古マンションを購入する方でも、担当者と一緒に資金計画を立てていきましょう。 また、レーベンゼストックは、現在のお住まいを売却する場合のお見積もりも含めてご相談に乗ることができます。 物件のご購入に至らない場合も、ご相談は無料です。ぜひ一度ご相談ください。

初めてマンションを購入する場合には「どのくらい期間がかかるのか」「やるべきことは何なのか」など気になる点も多いでしょう。 物件探しの前に、マンション購入の流れをあらかじめ知っておけばスムーズに手続きを進められ安心です。 この記事では、中古マンションの買取販売に特化したレーベンゼストックが中古マンション購入の流れについて解説します。記事を読んでマンション購入の流れをつかみ、安心して物件探しを始めましょう。

中古マンション購入のメリットと注意点

まずは中古マンションを購入するメリットと注意すべきポイントについて解説します。

中古マンションのメリット

中古マンションを購入する大きなメリットは、「価格が比較的安く、売却時に大きく値が下がりにくい」点です。 新築物件は人気が高く、その分価格も割高です。不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向　2022年のまとめ」によると、首都圏の新築マンションの平均価格は6,288万円、1㎡あたりの単価は95.1万円です。 一方、東日本不動産流通機の「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」によると、首都圏の中古マンションの平均価格は4,003万円、1㎡あたりの単価は71.9万円と大きな価格差があります。 比較的安い価格の中古マンションを購入すれば、資産価値の下落が緩やかになるため、売却時に大きく値が下がる心配も少ないと言えます。

中古マンション購入時の注意点

中古マンションを購入する際に気を付けたい点は3つです。 一点目が「老朽化していないか」です。老朽化した建物は今後修繕費が高くつく可能性があります。外壁にひび割れがないかや配管周りにサビがないかなどもよくチェックしておきましょう。 二点目が「管理体制」です。専有部分だけでなくエントランスや廊下、ごみ捨て場、掲示板などを見てきちんと管理されているか建物全体の状態をチェックしましょう。 最後が「資金計画」です。マンション代金の返済で教育資金や老後資金が足りなくなるようなことがないように、家計の収支を考えた上で購入にあてられる資金を判断しましょう。 以上の点をおさえてから、物件探しを始めましょう。次の項目から、実際に中古マンションの購入から入居までの流れについて以下の8ステップに分けて解説します。

STEP１：希望条件や資金計画を決定

マンション購入の最初のステップとして「どのようなマンションを買いたいか、買えるか」を決めましょう。

希望条件の洗い出しと優先順位の決定

まずはマンションに対する希望条件を洗い出します。主な条件には以下のようなものがあります。 ・予算 ・エリア ・築年数 ・駅からの近さ ・広さ・部屋数 ・日当たり ・室内設備 ・共用施設・設備 ・周辺の環境 すべての条件で希望通りの物件を見つけるのは大変なため、最低限譲れない条件から順番に優先順位を決めておきましょう。

初期費用の確認と資金計画の決定

マンション購入で忘れてはならないのが初期費用です。以下のような初期費用の支払いを踏まえて資金計画を考えましょう。 ・登記費用（手続きをする司法書士への報酬と登記にかかる税金） ・印紙代（印紙税として売買契約書に貼る） ・仲介手数料 ・住宅ローン費用（事務手数料・保証料など） ・火災保険料 その上で「頭金」を考えます。今は住宅ローン金利が低いため、頭金で「初期費用」物件金額を「フルローン」で借入する方が多いと言われています。 次に「借入額」について考えましょう。住宅ローン「フラット35」の総返済負担率（年収に対する年間合計返済額の割合）の上限が35％（年収401万円以上の場合）であることを考えても、返済負担は収入の35％以内が目安です。 また、レーベンゼストックなら資産活用や投資目的の取引実績も豊富なため、資金計画や売却時の価格についても安心してご相談いただけます。ライフスタイルや家族構成の変化で住み替えが必要になった場合なども考慮に入れ、しっかりと資金計画を立てたうえで購入を進めましょう。

STEP２：物件リサーチ

希望条件と予算が決まったら、物件探しに入りましょう。優先順位と予算を最初に立てておけば、多くの物件を見ても条件がぶれずに希望通りの物件を探しやすくなります。 自分で物件を探さず不動産仲介会社に依頼して探してもらう方法もあります。仲介会社に依頼する場合の流れは次の通りです。 ①問い合わせ ②担当者より連絡、希望や相談事項のヒアリング ③物件の紹介 ④内覧 不動産仲介会社に依頼すると手間がかからない分、購入の際に仲介手数料がかかります。 マンション購入の初期費用は物件価格の6〜8％といわれていますが、このなかで大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う「仲介手数料」です。もし4,000万円のマンションを購入した場合、仲介手数料は132万円にもなります。 その点、売主との直接取引であるレーベンゼストックなら仲介手数料が不要で購入時の諸費用が節約できます。一都三県なら、仲介手数料がかからず直接取引で安心なレーベンゼストックの物件をご検討ください！

STEP３：内覧

希望の物件が見つかったら内覧の申し込みをします。内覧の際には、以下のようなチェックポイントについて確認しましょう。

天井・壁	ゆがみやひび割れがないか
配管	水漏れや配管の劣化がないか、排水はスムーズか
ドア・窓	開け閉めはスムーズか、ゆがみがないか
床の状態	傾きがないか、きしみや沈みがないか
ベランダ	日当たりの良さと、騒音に繋がりそうな建物が周辺にないか
生活導線・家事動線	動きにくい部分がないか

購入後に後悔しないためには、日当たりや水回りの設備、家事動線など、インターネット上では分かりにくい部分をしっかり確認することが大切です。 このほかに、中古マンションで見ておきたいポイントが「リフォームやリノベーションの必要性」です。あとからリフォームに思ったより費用がかかったり、希望通りのリノベーションができなかったりすると大変です。 レーベンゼストックの取り扱い物件のほとんどはリノベーション済みのため、イメージ通りの家に住むことができます。ぜひ一度ご覧ください。

STEP４：購入申し込み

購入したい物件が決まったら、いよいよ申し込みです。購入申込書に必要事項を記入し提出します。 価格交渉もこのタイミングでおこないますが、交渉は申し込み順におこなわれるため購入を決めたら迅速に手続きをおこないましょう。ただし、交渉する価格によっては売主に断られて購入できないリスクも考慮しておきましょう。

STEP５：ローン事前審査

無事に購入が決まったら、ローンを組む場合は契約の前に事前審査を受けます。契約してからローンが通らなかった、ということがないようにするためです。 中古マンションの購入にあたり、ローンの事前審査に必要な書類には以下のようなものがあります。 ・本人確認書類 ・収入証明書類（源泉徴収票（給与所得者）、または確定申告書（自営業など）） ・物件確認書類（購入予定物件の概要書や価格表） ローンが通るかどうか、つまり「返済可能」と判断される重要なポイントが総返済負担率です。そのため、もしほかのローンが残っている場合にはマンション購入の前に完済しておきましょう。

STEP６：売買契約の締結、手付金の支払い

事前審査に通ったら、ようやく売買契約の締結です。中古マンションの契約から引き渡しまでの流れは、大きく分けて「契約締結→ローン本審査→ローン契約→決済・引渡し」となります。 売買契約締結時に必要な書類は以下の通りです。 ・印鑑（実印） ・本人確認書類 ・収入印紙（売買契約書に貼る） ・手付金（契約の証として買主が売主に支払うもの） ・仲介手数料 契約時には以下の3つが同時におこなわれます。 ・重要事項説明（宅地建物取引士が物件や取引の内容について説明する） ・売買契約の締結 ・手付金・仲介手数料の支払い

STEP７：ローンの本審査とローン契約

売買契約を締結したら、ローンの本審査の申し込みをします。 ローンの本審査には以下のような書類が必要です。 ・ローン借入申込書 ・団体信用生命保険申込書 ・本人確認書類 ・収入証明書類（源泉徴収票・課税証明書・確定申告書など） ・家族に関する書類（住民票） ・物件に関する書類（契約書・重要事項説明書・物件パンフレットなど） ローンの本審査に無事通過したら、ローン契約を締結します。契約締結時には以下のような書類が必要になります。 ・本人確認書類 ・印鑑登録証明書 ・実印 ・収入印紙 ・入金／住宅ローン返済口座の通帳 ここまできたら引き渡しまでもうすぐです。引っ越し準備や諸手続きも並行しておこないましょう。

STEP８：決済と引き渡し

ローン契約後、口座に入金がおこなわれたら最後に決済と引き渡しに移ります。売買代金の残額の決済後、諸手続きをおこなったら当日中に鍵の引き渡しをもって物件の引き渡しとなります。 中古マンション購入時の引渡し日の決め方ですが、決済をおこなうため金融機関の営業時間内である平日日中のなかで関係者の日程を調整する場合が多いでしょう。 決済と引き渡しが終わったらすぐに、不動産の所有者情報を変更する「所有権移転登記」と、購入した物件を住宅ローンの担保とする「抵当権設定」の手続きをおこないます。この手続きは通常司法書士に依頼します。 これで中古マンションの購入手続きはすべて完了です。物件探し開始から入居までの期間の目安は2ヶ月程度です。

中古マンション購入は豊富な実績を持つレーベンゼストックへ

中古マンション購入の際にはぜひレーベンゼストックにご相談ください。 レーベンゼストックは新築分譲マンションの開発販売をおこなうタカラレーベンのグループ会社で、一都三県を中心に中古マンションの買い取り・販売を数多く手がけています。 タカラレーベンは、グループ全体で「初めて家を買う方に安心してご購入いただく」ことをポリシーとしており、初めてマンションを購入される方を全力でサポートします。 また、レーベンゼストックで取り扱っている物件のほとんどはリノベーション済みです。自分でリフォーム工事を手配する必要もなく、新築マンションより安くデザイン性・機能性の高い物件に住める点が人気です。 マンション売買に特化した豊富な取引実績を持ち、マンションの購入に関するノウハウに長けたレーベンゼストックにぜひお任せください。 中古マンション購入についてレーベンゼストックに無料相談する