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【仲介業者様向け】リースバックの賃貸借契約期間とそれぞれのメリット・デメリットとは?

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことです。居住中の物件を売却し、売却後は買主と賃貸契約を結ぶことで、売主はもとの住まいに継続して住むことができます。個人宅のリースバックは、1960年代からあったサービスではありますが、ここ10年ほどで広く注目されるようになりました。

リースバックでは、売主は所有していた不動産を売却し、賃貸に切り替えて住むことになるわけですが、賃貸の契約期間はどのようになっているかは、売却前に気になるポイントの一つです。

今回はマンションリースバックの賃貸借契約期間とそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。



リースバックとは?サービス概要と取引の流れ

先ほど触れたとおり、リースバックは不動産を売却して賃貸契約に切り替えるサービスです。

リースバックの大きな特徴は、住み慣れた住居に住み続けながら、まとまった資金をすぐに手にできることです。そのため、老後資金や病気の治療費といった資金が必要な方や、住宅ローンの支払いが難しくなった方などが多く利用するほか、相続対策のための遺産整理が目的の場合もあります。

ここで、リースバック取引の流れを簡単にご紹介します。

・売主が不動産仲介業者などに相談
・仲介業者がリースバック会社に見積もりを依頼
・リースバック会社による物件の査定
・売却価格と家賃の提示
・契約

リースバック取引成立の条件として、住宅ローンの残高よりも売却価格、つまり査定額の方が高い必要があります。
また、リースバック業者によっては、買取後、物件の査定額が下がってしまう前に売却するために賃貸借期間が短く設定されていることもあるため、売却前には複数のリースバック会社に見積もりを依頼してみることをお勧めします。



リースバックのメリットとデメリット

リースバックと比較されるサービスとして、「リバースモーゲージ」というものがあります。リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受けるという金融商品で、取引は不動産業者ではなく銀行などの金融業者と行うことになります。リースバックのように自宅を売却することはなく、あくまで所有している不動産を担保として資金を借入れ、所有者が亡くなった際に自宅を売却して借入残高を返済します。

リバースモーゲージの資金の受け取り方は、借入金全てを一括で受け取る場合や、年金のように毎月一定額ずつ受け取るものなど、業者によって様々です。

では、リースバックには、こういったサービスと比べてどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。


メリット

リースバックのメリットには、以下のようなものが挙げられます。

・まとまった資金を得ながらも自宅に住み続けられる
・買主を探して売却するよりもスピーディーに資金を得る事が出来る
・売却後は自己所有ではなくなるため、固定資産税や管理費などの負担がなくなる
・借入とは違い、資金の使い道が自由である

通常の売買契約では、買主との売買契約が成立するまで何度も内見をしてもらったり、面倒な交渉が必要なうえに、契約が成立しなければ次の希望者を探さなければいけません。資金を手に入れるまでにかなりの労力と時間を要することになってしまいますし、当然売却後には自宅を明け渡して転居をする必要があります。

このような負担を考えた場合に、すぐに資金を手に入れつつ自宅にも住み続けられるリースバックには大きなメリットがあります。

また、相続対策で売却を考えている売主にとっては、売却して資産を現金化することで分割がしやすくなり、空家が残ってしまう心配もなくなります。


デメリット

リバースモーゲージが融資制度であるのに対し、リースバックは売買契約です。売却後には、賃貸契約により住み続けることはできても、自宅の名義は自分のものではなくなってしまいます。

そのため、賃貸借契約期間が終わったら退去をしなければいけないなどのケースがほとんどです。また、買取業者によってはすぐに自宅を転売されてしまうなどのトラブルが起きるリスクもあります。

これらをはじめ、主なデメリットは以下のようなものです。

・リースバックで設定される賃料が相場よりも高い場合がある
・一般的な売却価格よりも低く査定される場合がある
・家を転売されたり家賃を上げられたりするトラブルにあうリスクがある
・賃貸契約期間に限りがある場合がある

こういったデメリットを踏まえ、契約前になるべく多くのリースバック業者に見積もりを依頼し、細かな契約条件を確認しておくことがリースバック契約の大きなポイントです。


リースバック後の賃貸借期間



リースバックにおける賃貸借契約期間は、契約内容によって差があります。

一般的に、売却後の賃貸借契約の形態は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つが挙げられ、普通借家契約では契約更新を前提としており、定期借家契約では定められた期間のみ居住することを前提としています。

普通借家契約の場合、通常の賃貸契約と同じで数年ごとに更新ができ、居住可能期間の定めはありません。ただし、賃貸期間が長いため、物件の査定価格が下がることを見越してリースバック会社は買取価格を低めに見積もる傾向にあります。

定期借家契約では、一定期間売主が居住した後にリースバック業者が物件を売却するため、2~3年、短いと1年などの居住期間が定められています。この場合、リースバック会社側からすると売却可能になる時期が明確なため、比較的高い買取価格が提示されることが多いです。

では、普通借家契約と定期借家契約にはそれぞれ具体的にどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。詳しくご説明します。



普通借家契約のメリットとデメリット

普通借家契約のメリットは、更新をすることを前提とした契約になっているため、住宅を売却した後にも長期間継続して住むことが可能なことです。

普通借家契約の場合は賃借人の権利が守られているため、貸主は正当な理由がない限り更新を拒絶することはできません。

今の住居になるべく長く住み続けたい、という方には普通借家契約をおすすめするのが良いでしょう。

具体的には、住宅ローンの支払い負担を軽減したいが今の家には住み続けたいという方や、老後に住み替えることを見越して先に現在の住居を売却しておきたい方などが売主となることが想定されます。

ただし、先ほども触れたとおり、居住期間が長引くと物件の査定価格が下がるため、普通借家契約の場合は売却時の価格が低くなる傾向があり、思ったほどの資金が得られないこともあります。

普通借家契約はこんな方におすすめ!

・老後の生活資金を捻出したい方
・子どもが大学を卒業する6年後、など、住み替えの時期が長期で決まっている方
・リストラなどでローンが払えなくなってしまった方


定期借家契約のメリットとデメリット

定期借家契約は、あらかじめ定められた契約期間が終了すると賃貸借契約が終了するという契約です。リースバックの場合、2~3年の賃借期間が定められていることが一般的で、中には1年と短いものもあります。売却するリースバック会社によっては、1年間しか賃貸ができないようになっている場合もあります。

定期借家契約の場合、普通借家契約とは違い、契約終了期間が明確に決まっているため、売却額は高めになるのが大きなメリットと言えます。

定期借家契約は、転居が2年後に決まっているなどの場合や、離婚などの諸事情により家を売却しつつ次の住居を探す必要がある方など、今の住居に長く住み続ける必要のない方におすすめできる契約です。

ただし、万が一契約期間満了後も住み続けなければならなくなった場合、再契約が必要になります。再契約は貸主との合意がなければ成立せず、売却が決まっているなどの理由で合意ができないケースもあるため、売主にはこのようなデメリットがあることも伝えておく必要があります。

定期借家契約はこんな方におすすめ!

・離婚など突発的な事情で家を売却したい方
・注文住宅が完成する2年後、など、住み替えの時期が短期で決まっている方


レーベンゼストックの「えらべるリースバック」

レーベンゼストックは、MIRARTHホールディングス(旧タカラレーベン)のグループ会社で、オーナーチェンジ・リースバックに特化した買取・再販事業を行っています。


レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら


業界で定評のあるレーベンゼストックのリースバックは、1年の超短期定期借家契約から、普通借家契約での長期賃貸までライフプランに合わせて幅広く対応しているのが特徴です。

また、レーベンゼストックの「えらべるリースパックプラン」は、ニーズに合わせて3つのプランから選ぶことができます。


みまもりリースバック

想定契約期間:長期

自宅を売却しても、普通借家契約で長く住み続けたいという方の中には、高齢の方も多くいらっしゃいます。みまもりリースバックは、65歳以上の高齢の方を対象として、賃貸契約開始後に定期的に安否確認を行ってくれるサービスです。もし何かあった場合でもご家族や病院などに連絡が入るので、離れて暮らすご家族も安心です。


おまかせリースバック

想定契約期間:2年~10年

普通借家契約の場合も定期借家契約の場合も、売却後の住まいでいらなくなった家電や粗大ゴミを処分してくれるのがおまかせリースバックです。
遠方の地方へUターンが決まっているなど、売却後に売主が転居を想定している場合は、こちらのプランがおすすめです。


超短期リースバック

想定契約期間:1年

定期借家1年以内の契約の場合、賃料は物件の管理費と修繕積立金といったランニングコストのみで自宅に住み続けられるサービスです。住み替えなどで新生活への資金を貯めたい方や、医療費の捻出、リストラ等で急な生活資金が必要になってしまった場合など、さまざまなシーンで利用ができます。

また、レーベンゼストックのリースバックは、契約に際して年齢制限・年収制限がないことや、入居中の設備の修繕費用を負担してもらえるなど、売主にとっては嬉しいメリットもあります。

リースバックのリスクとして、オーナーチェンジ後のトラブルなどがよく挙げられますが、豊富な取引実績を持つ大手企業であれば安心です。


関連記事:リースバック契約における賃貸借と使用貸借の違いとは

まとめ

リースバックと一口に言っても、売却に際する条件や売却後の賃貸借の形態・賃貸借契約期間などは、リースバック会社や契約によって本当に様々です。

自宅を売却する方にも様々なライフプランとニーズがあります。いかにそれらに見合った契約内容を提示するか、そして、契約後のリスクなどを踏まえていかに納得したうえで契約してもらうかが、契約を成立させる上で非常に大きなカギを握っています。

リースバック会社を選ぶ際は、オーナーチェンジ後のスムーズな取引の継続ができるよう、なるべく実績を伴った会社を選ぶようにしたいものですね。