自宅を活用して資金調達する方法としてリースバックとリバースモーゲージという2つの方法がよく比較されます。
しかし、「リースバックとリバースモーゲージの明確な違いは何か？」と聞かれると、答えに困ってしまう方も多いのではないでしょうか？
リースバックとリバースモーゲージの違いと、それぞれにどんな人が向いているのか詳しく解説していきます。
2つの資金調達方法の違いをしっかりと理解しておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは「自宅を売却して資金調達し、売却後は売主買主間で賃貸借契約を締結し、住み続ける方法」です。
リースバックの主なポイントは次の3点になります。

・リースバックは自宅の売却
・売却後は従前の所有者が自宅を借りて住み続ける
・居住中は家賃の支払いが必要

まずはリースバックの特徴について詳しく解説していきます。

リースバックは自宅の売却

リースバックは自宅の所有者が自宅を売却して資金調達する方法です。
自宅をリースバック業者へ売却して、業者から売却資金を得ることで、まとまったお金を調達できます。
そのため、自宅の所有権はリースバック業者のものになり、利用者は自宅を手放さなければなりません。

売却後は自宅を借りて住み続ける

リースバックで自宅を売却した後は、自宅を売却したリースバック業者と賃貸借契約を締結し、そのまま自宅に住み続けます。
自宅を売却して手放すものの、売却後もそのまま自宅に住み続けられるという点がリースバックの大きな特徴です。

居住中は家賃の支払いが必要

リースバックの利用中は家賃の支払いが必要です。
あくまでも「リースバック業者が所有する自宅を借りて住み続ける」というだけですので、家賃を毎月支払わなければ住み続けることはできません。
家賃は通常「売却額×期待利回り」で決定します。
なお、リースバックの期待利回りは通常の不動産投資よりも高く設定されるため、周辺の家賃相場よりもリースバックで支払う家賃の方が高くなるのが一般的です。
業者からすれば高い利回りで運用できるのがリースバックのメリットです。
家賃を低くしたい場合には売却価格を低くすることで、家賃を抑えることができます。

参考 https://www.intellex.co.jp/leaseback/post-01/

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは「自宅を担保に老後資金を借り入れる方法」で、主に次の4つの特徴があります。

・自宅を担保に借入する
・借主死亡後に自宅を売却して返済
・借主生前中は返済がない
・使い道が限定されている

リバースモーゲージの4つの特徴について詳しく解説していきます。

リバースモーゲージは自宅を担保に借入をする

リバースモーゲージとは、自宅を担保に老後の生活費を借りる資金調達方法です。
リバースモーゲージは金融機関からの借入金だという点を理解しておきましょう。
金融機関が自宅に抵当権を設定し、自宅の担保評価額の半分程度のお金を借りることが可能です。
リバースモーゲージでは自宅を売却するわけではないので、自宅の所有権はあくまでも利用者のまま資金調達できます。

借主死亡後に自宅を売却して返済

リバースモーゲージの返済は借主が死亡した後に自宅を売却し、売却代金から返済します。
高齢者の老後の生活資金を融資するローンですので、毎月の負担がないよう設計されているためです。
将来的に不動産の価格がどのように変動するかは不透明ですので、担保評価額の半分程度までしか融資をしません。
なお、相続人は借主死亡時にそのまま自宅を売却するか、現金で返済するのかを選択することも可能です。

借主生前中は返済がない

商品によっては毎月発生する利息部分だけは支払いが必要になるものもありますが、リバースモーゲージは借主が生存している間は返済がありません。
借主死亡後に不動産を売却し、売却代金から返済をするためです。
毎月の支払いがないので「少ない年金収入しかない」という高齢者の方でも余裕をもって生活できます。

利用者と使い道が限定されている

リバースモーゲージを利用できるのは高齢者だけです。
借入期間が長くなるので、現役世代の方は基本的に利用できません。
また、使い道は次のような「老後の生活資金・住宅資金」に限定されています。
老人ホームへ入居するためのまとまった費用を捻出したい
年金収入だけでは生活費が不足するのでまとまったお金が欲しい
自宅をバリアフリーへリフォームしたい
このような場合に、リバースモーゲージは利用できます。
借りたお金を何にでも利用できるわけではないという点に注意しましょう。

参考 https://www.intellex.co.jp/leaseback/post-01/
参考 https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/leaseback/comparison/

リースバックとリバースモーゲージの違い

リバースモーゲージとリースバックでは主に次の5つの違いがあります。

・利用できる立地
・毎月の負担
・利用できる年齢
・資金の使い道
・居住者の条件

どちらも自宅を活用して資金調達するという点は同じですが、利用者の条件や物件の条件、そして毎月の負担は大きく異なります。
リースバックとリバースモーゲージの5つの違いについて詳しく解説していきます。

利用できる立地

リースバックとリバースモーゲージでは、利用できる立地に違いがあります。

	リースバック	リバースモーゲージ
立地	どこでも利用可能	資産価値のある都市部のみ

リースバックの借り手は利用者です。
そのため、リースバック業者とすればすぐに買い取った自宅を利用者に貸し付けることができるので、基本的にどのような場所にある不動産でも利用できます。
一方、リバースモーゲージを利用できるのは、都市部に所在し、「すぐに売却できる」と判断できるような好立地の物件だけです。
リバースモーゲージは借主死亡後に自宅を売却して回収する方法ですので、立地が悪く買い手が見つからないような場所に位置する自宅に居住している方は利用できません。

毎月の負担

リースバックとリバースモーゲージでは毎月の負担も異なります。

	リースバック	リバースモーゲージ
毎月の負担	家賃の支払いが必要	なし

リースバックは自宅売却後に不動産会社から自宅を借りて居住するため家賃の支払いが必要です。
一方、リバースモーゲージは返済は死亡後に行うため、生存中に返済金の負担はありません。

利用できる年齢

リースバックとリバースモーゲージでは利用できる年齢も異なります。

	リースバック	リバースモーゲージ
利用できる年齢	制限なし	高齢者のみ

リーバックは自宅を所有している人であれば、基本的には年齢に関係なく誰でも利用可能です。18歳以上の成人で家賃を払える程度の収入があれば誰でも利用できます。
一方、リバースモーゲージは高齢者の生活資金を融資するものですので、高齢者しか利用できません。商品によって異なるものの、いくら若くても55歳以上でないと利用することは不可能です。

資金の使い道

リースバックとリバースモーゲージは調達した資金の使い道も異なります。

	リースバック	リバースモーゲージ
資金の使い道	自由	老後の生活・住宅資金

リースバックで調達したお金は何に使っても自由です。自宅を売却した資金ですので生活費はもちろん事業資金や借入金返済にも充てることができます。
一方、リバースモーゲージで利用できるのは老後の生活資金のみです。金融機関が禁止する使い道にお金を使うことはできません。もしも禁止された使い道にお金を使ってしまったら、金融機関から一括返済を求められることもあるのでくれぐれも注意しましょう。

居住者の条件

住宅に居住する人が誰なのかという条件もリースバックとリバースモーゲージでは異なります。

	リースバック	リバースモーゲージ
居住者	誰でも利用できる	本人およびその配偶者のみ

リースバックは自宅に家族や子供が居住していても利用できます。
所有権を不動産会社へ売却して、その後も同じように住み続けられるので、自宅に本人以外の家族が居住していても問題なく利用できます。
一方、リバースモーゲージは本人およびその配偶者以外の人が居住している場合には利用できません。
リバースモーゲージは本人かその配偶者が死亡して、自宅に居住者が誰もいなくなったタイミングで自宅を売却します。
もしもリバースモーゲージを利用している自宅に、誰かが居住していたら売却に支障をきたしてしまうためです。
そのためリバースモーゲージでは、子供などの配偶者以外の家族と同居している高齢者は利用できません。

リースバックのメリット、向いている人

リースバックのメリットは次の3点です。

・自宅を所有していれば誰でも利用できる
・固定資産税の支払いがない
・業者次第で買い戻しが可能

基本的に誰でも利用でき、将来的には買い戻しが可能なケースもあります。
3つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

自宅を所有していれば誰でも利用できる

リースバックには利用条件がほとんどありません。
自宅を所有しており、家賃の支払いに問題がないという人であれば、年齢や信用力に関わらず誰でも利用できます。
「銀行から融資を断られた」「信用情報がブラック」というケースでもリースバックは利用できるので、そのような方に勧めてみるとよいでしょう。

固定資産税の支払いがない

リースバックは自宅を売却する資金調達方法ですので、利用後は自宅の所有者ではなくなります。
そのため固定資産税の支払いがありません。
自宅を所有するのはリースバック業者ですので、リースバックの利用後はリースバック業者が固定資産税の支払いを行います。
利用者に固定資産税の支払いがないという点もリースバックを勧められるポイントです。

買い戻しが可能

買い戻し特約が可能な業者に限られますが、リースバックでは利用後に従前の使用者が自宅を買い戻すことができます。
事業などの関係で「数年間だけまとまったお金が必要」などのケースでも、一時的にリースバックを利用し、一定期間経過後にまとまったお金が入ってきた時に買い戻すことも可能です。
短期的にまとまった資金が必要な方にもリースバックを勧めることができるでしょう。

リバースモーゲージのメリット、向いている人

リバースモーゲージのメリットは次の2点です。

・毎月の負担がない
・高齢でも資金調達できる

基本的には高齢者の生活費専用のローンですので、毎月の負担なく利用できます。
リバースモーゲージの2つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

毎月の負担がない

リバースモーゲージは毎月の返済がありません。
そのため「毎月の生活が年金収入だけでは苦しい」という高齢者の生活資金確保の手段としては最適です。
また、「老人ホームへの入居資金を調達したい」と考える高齢者の方にもリバースモーゲージが向いています。
毎月の負担がないので、年金収入は施設への月額利用料へ充てることができ、リバースモーゲージで調達した資金で一時金へ充てることができます。
リースバックでは毎月の支払いがありますが、リバースモーゲージでは毎月の支払いがないので、収入の少ない高齢者の生活資金確保の手段としてリバースモーゲージは最適です。

高齢でも資金調達できる

リバースモーゲージは高齢者の方でも資金調達できる数少ない方法です。
一般的にローンは現役世代のうちしか利用できないため、高齢者が借入できる方法はほとんどありません。
リバースモーゲージであれば、自宅を所有している高齢者であれば、どれだけ高齢になっていても利用できます。
80歳、90歳になっても利用できる数少ない借入方法です。
高齢者の方も「自宅をリフォームしたい」「施設へ入居したい」など、まとまったお金が必要になる場面は多々あります。
このようなケースで高齢者が利用できる数少ない資金調達手段としてリバースモーゲージは重宝します。
なお、リバースモーゲージを利用するには法定相続人全員の同意が必要になるという点には注意しましょう。

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まとめ

リースバックもリバースモーゲージも「自宅を活用して資金調達する」という点では共通しています。
しかし、リバースモーゲージは都市部の住宅しか利用できず、現役世代の方が利用することは不可能です。

・銀行から融資を受けられない
・すぐにお金が必要
・短期間だけお金が必要

このようなケースで、現役世代の方がまとまった資金を調達したいのであればリースバックを勧めましょう。
レーベンゼストックのリースバックであればリースバックの種類が充実しており、超短期リースバックから、他ではなかなか難しい長期リースバックまで対応しています。
短期の資金調達にも、長期の資金調達にも向いているので、自宅を活用した資金調達を検討している方には、まずはレーベンゼストックのリースバックを提案するとよいでしょう。