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リースバックと通常売却の違いとは?売主別におすすめの売却方法を紹介

不動産の売却を検討している方の中には「住宅ローンの返済が苦しい」「急いでお金が必要」という方も少なくありません。
そのような方に対して、仲介や買取で住宅を売却する方法だけでなく、リースバックで問題を解決できる場合があります。
お客様に対して多様な選択肢を提供するためにもリースバックへの理解は不可欠です。
リースバックの仕組みやメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

リースバックの仕組み


リースバックの仕組みは「売主が不動産会社などへ住宅を売却し、売却後に自宅を賃貸して住み続ける方法」です。
売主は自宅を売却して売却代金を手にしながら、自宅に住み続けることが可能です。
仲介や買取との違いは次の通りです。

リースバック仲介買取
買い手不動産業者などのリースバックを取り扱う業者一般の購入希望者不動産会社
売却代金市場価格よりも安くなる市場価格市場価格よりも安くなる
売却後の居住者売主買主不動産会社から購入した人(解体の場合もある)
売却スピード最短1週間程度3ヶ月程度最短1週間程度
売却後の買戻業者次第で可能原則不可能原則不可能
売却後の売主の引っ越し不要必要必要

リースバックは業者へ自宅を売却するので、買い手を探す時間がかからず、売主は最短1週間程度で売却できます。
また売却後も自宅に住み続けるので引っ越しは不要です。さらに、リースバック業者にも依りますが、売主は自宅売却後に自宅を再び買い戻すことも可能です。

ただし、売却価格が市場価格よりも安くなりますし、家賃は周辺相場よりも高くなる可能性があるので、仲介と比較すると金銭的に売主にデメリットが生じることもあります。


リースバックの流れ


リースバックは申込から賃貸借契約成立まで、おおよそ次のような流れで行います。

1. 売主から相談を受けた仲介業者がリースバック業者に査定依頼
2. 業者が仲介に簡易査定を出す
3. 仲介が売主に条件を提示
4. 業者が仲介とともに売主のもとへ訪問査定
5. 賃貸借契約の保証会社の審査(買取会社提携の会社が多い)
6. 売買契約
7. 決済、引き渡し、賃貸契約締結

売主から自宅売却の相談を受けた仲介業者がリースバックを提案し、売主了承の元でリースバック業者へ査定を依頼します。
リースバック業者から仲介業者へ査定結果が届いたら、売主へ買取額や家賃を仲介業者が売主に対して提示します。
簡易査定の金額に売主が同意したら、訪問査定を経て算出された正確な買取額や家賃を売主に対して提示しましょう。
売主が条件に同意したら本申込へと進み、保証会社の審査に通過した場合には売買契約→代金決済→賃貸借契約と進みます。

リースバックのメリット


リースバックには売り手にとって次のようなメリットがあります。

・自宅を所有していれば誰でも利用できる
・固定資産税の支払いがない
・業者次第では買い戻しが可能

「住宅を売却して資金が欲しい。でもマイホームを離れるのが辛い」などと考えている方にとってはリースバックは最適ですので、メリットをしっかりと説明することでリースバックで自宅を売却する決断に至る可能性があります。
リースバックの3つのメリットについて詳しく解説していきます。

自宅を所有していれば誰でも利用できる


リースバックは自宅を所有していれば基本的には誰でも利用できます。
自宅を売却してまとまったお金を手にする方法がリースバックです。
そのため、売却できる自宅を所有している人であれば、誰でも自宅を売却後に賃貸借契約を結ぶことによって居住を続けることが可能です。

信用情報に問題があり金融機関からの借入を断られてしまった人でも利用できます。
また、リバースモーゲージは高齢者のみの世帯しか利用できませんが、リースバックであれば世帯構成に関わらず利用できます。

「売却後に家賃を支払うことができる」と判断できる人であれば、誰でも自宅に住み続けながらまとまった資金を手にすることができるのは大きなメリットです。

固定資産税の支払いがない


リースバックで売却した自宅には固定資産税の支払いが不要になります。
固定資産税とは、不動産の所有者に対して課される税金です。リースバック後の不動産の所有者はリースバック業者ですので、固定資産税はリースバック業者に対して課されるためです。
リースバックを利用することによって、家賃の支払いは生じますが固定資産税の支払いは不要になるのはメリットです。

買い戻しが可能


業者次第ではありますがリースバックは売却後に買い戻すことが可能です。
リースバック契約に買い戻し特約がついていると、この期間内であれば自宅を優先して買い戻せます。
そのため、他人に自宅を売却されて自宅を追い出されてしまう心配はありません。
「事業の支払いに必要だから1年間だけまとまったお金が必要」など、短期間だけお金が必要なケースでは、リースバックを利用して資金調達した後に、自宅を買い戻すことができます。
通常の不動産売却では、一度自宅を売却したら買い戻すことはほぼ不可能です。
売却後に買い戻せるのはリースバックの非常に大きなメリットです。
ただし、買い戻し特約の期間は業者によって異なるので、将来的に買い戻しを検討している方は買い戻し特約の期間が長い業者を選択しましょう。

リースバックのデメリット


リースバックには売却価格や賃料などの面で次の3つのデメリットがあります。

・普通の売却よりも売却価格が安い
・家賃が近隣の賃貸物件よりも高い
・立ち退きを要求されるリスクがある

リースバックは自宅に住み続けられるという点はメリットですが、それが必ずしも金銭的にお得な行為ではないという点は理解した上で利用を検討しましょう。
リースバックの3つのデメリットについて詳しく解説していきます。

普通の売却よりも売却価格が安い


リースバックは通常の不動産売却よりも売却価格が安くなります。
安く買って高く売るのが不動産買取の基本ですので、リースバック業者は市場価格よりも安い価格で不動産を買い取るのが基本です。
売却時にできる限り多くの資金を手にしたいのであれば、売主にとっては仲介の方が向いています。
なお、売主が高値での売却を希望する場合には、売却後の家賃設定を高くすることで買取額を引き上げられる可能性もあります。

家賃が近隣の賃貸物件よりも高い


リースバックで借りる物件の家賃は、周辺の同規模物件よりも高くなる傾向があります。
リースバックの家賃は不動産投資の利回りをベースに定められています。
3,000万円の不動産を利回り7%で回すのであれば、家賃は年間210万円(月額175,000円)と設定されます。
そして、リースバックの利回りは通常の不動産投資よりも高く設定されるのが一般的です。
リースバックは業者にとって次のようなデメリットがあるためです。

・すぐに転売できない
・借主を選べない
・将来的に買い戻される可能性がある

リースバック業者にとって、リースバックで取得した物件は一般的な不動産投資よりも選択肢が狭いので、その分利回りが高く設定されます。
売主が家賃を引き下げたいと希望するのであれば、買取価格を引き下げることで家賃を下げることは可能です。
例えば買取価格2,000万円であれば利回り7%で、年間140万円(月額116,000円程度)の家賃になります。

レーベンゼストックのリースバックプランでは、利回りや契約期間による減額等の制限はなく、当該物件リフォーム後の売却想定額より逆算で買取金額のご提示をします。
賃料も周辺相場を考慮して設定されますので、リースバックのご相談は下記よりお問い合わせください。


立ち退きを要求されるリスクがある


リースバックでは売却から一定期間経過後に、売主が大家から立ち退きを要求される可能性があります。
買い戻し特約がついている期間は自宅が転売される可能性は低いですが、特約期間が切れたあとは自宅を転売されて、新しいオーナーが立ち退きを要求する可能性もゼロではありません。

また、リースバックの中には賃貸借契約を定期借家契約で締結する商品もあります。
定期借家契約は原則として契約更新ができないので、契約期間終了後は契約更新ができずに立ち退きしなければならない可能性もあります。

自宅の売却後も賃貸によって自宅に住み続けられるリースバックですが、未来永劫居住を継続できるわけではありません。
契約時には買い戻し特約の有無を確認するとともに、普通借家契約で賃貸契約を締結する業者を選びましょう。

リースバックに向いている人


リースバックに向いている人は、家族のために環境を維持したい方や、短期間だけお金が必要な方など次のような方が向いています。

・生活環境を変えたくない
・お子様の学区を変えずに売却したい方
・住み慣れた環境を変えずに売却したい高齢者の方
・一時的に資金が必要(事業用資金やお子様の学費、留学費等)だが、環境を変えたくない方
・早めにまとまった資金が欲しい

リースバックに向いている人はどのような人なのか、詳しく解説していきます。

生活環境を変えたくない


自宅を売却したいが生活環境を変えたくない方はリースバックが向いています。
リースバックは自宅の売却後も自宅に住み続けることができるためです。
通常の売却であれば、引っ越しが必ず必要になるので、生活環境を変えたくない方にはおすすめです。

お子様の学区を変えずに売却したい方


お子様を転校させたくない方にもリースバックがおすすめです。
引っ越しによってお子様の学区が変わると転校をしなければならず、子供は新しい環境に慣れるまで大変です。
お子様の学区を変えたくない売り手の方にもリースバックが向いているでしょう。

住み慣れた環境を変えずに売却したい高齢者の方


住み慣れた環境を変えたくない高齢者の方にもリースバックはおすすめです。
高齢者の方にとって、住み慣れた自宅を手放して新しい家に居住するのは大きなストレスです。
高齢の方で「引っ越しをしたくない」「住み慣れた家を終の住処にしたい」と考える方はリースバックが向いています。

一時的に資金が必要だが、環境を変えたくない方


事業や子供の学費などの理由で、「一時的に資金が必要で、後からまた返済できる」という方もリースバックが向いています。
リースバックでまとまった資金を調達したあと、資金の用意ができたら自宅を買い戻せばよいためです。
通常の売却であれば買い戻しができませんが、リースバックであれば買い戻しができる可能性があるので一時的に資金が必要な人に向いている方法です。

早めにまとまった資金が欲しい


「急いでまとまった資金が欲しい」という方もリースバックが向いています。
リースバックの審査は保証会社による賃貸の審査だけですので、1日もあれば審査が完了して最短1週間ほどで売却代金が入金になります。
仲介で売却する場合には平均的に3ヶ月程度の時間がかかりますし、銀行融資でも2週間〜1ヶ月程度時間がかかることもあります。
急いで資金が必要な場合には、リースバックを検討しましょう。

通常の売却に向いている人


一方、リースバックではなく仲介などの一般的な方法で住宅を売却するのが向いている方は次のような方です。

・住み替え先が決まっている方
・売却に時間を要しても希望額で売却したい方

リースバックに向いていない方はどのような方なのか、詳しく解説していきます。

住み替え先が決まっている方


すでに住み替え先が決まっている方は、わざわざ高い家賃を支払って相場よりも安い価格で売却する合理性はありません。
先に住み替え先に引っ越して、時間をかけて仲介で売却先を探した方がよいでしょう。

売却に時間を要しても希望額で売却したい方


売却に時間をかけても少しでも高い価格や希望額で売却したい場合には、リースバックは向いていません。
リースバックは市場価格よりも低い価格で買取が行われるためです。
高い価格で売却したい売主の方には仲介による売却を勧めるのがよいでしょう。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

まとめ


リースバックとは売主の自宅をリースバック業者が買い取り、買取後は自宅を業者から借りて、そのまま住み続ける方法です。
自宅さえあれば誰でも資金調達できる方法で、自宅に住み続けられるのは大きなメリットです。
ただし、買取額は通常の売却よりも低くなりますし、家賃が相場よりも高めに設定されるのはデメリットです。

「急いでお金が必要」「短期間だけ一時的にお金が必要」「売却後も自宅に住み続けたい」このような希望を持つ売主の方には向いていますので、顧客の希望や状況を勘案し、リースバックを提案してみるとよいでしょう。

リースバックとリバースモーゲージの5つの違いを徹底解説!


自宅を活用して資金調達する方法としてリースバックとリバースモーゲージという2つの方法がよく比較されます。
しかし、「リースバックとリバースモーゲージの明確な違いは何か?」と聞かれると、答えに困ってしまう方も多いのではないでしょうか?
リースバックとリバースモーゲージの違いと、それぞれにどんな人が向いているのか詳しく解説していきます。
2つの資金調達方法の違いをしっかりと理解しておきましょう。

リースバックとは


リースバックとは「自宅を売却して資金調達し、売却後は売主買主間で賃貸借契約を締結し、住み続ける方法」です。
リースバックの主なポイントは次の3点になります。

・リースバックは自宅の売却
・売却後は従前の所有者が自宅を借りて住み続ける
・居住中は家賃の支払いが必要

まずはリースバックの特徴について詳しく解説していきます。

リースバックは自宅の売却


リースバックは自宅の所有者が自宅を売却して資金調達する方法です。
自宅をリースバック業者へ売却して、業者から売却資金を得ることで、まとまったお金を調達できます。
そのため、自宅の所有権はリースバック業者のものになり、利用者は自宅を手放さなければなりません。

売却後は自宅を借りて住み続ける


リースバックで自宅を売却した後は、自宅を売却したリースバック業者と賃貸借契約を締結し、そのまま自宅に住み続けます。
自宅を売却して手放すものの、売却後もそのまま自宅に住み続けられるという点がリースバックの大きな特徴です。

居住中は家賃の支払いが必要


リースバックの利用中は家賃の支払いが必要です。
あくまでも「リースバック業者が所有する自宅を借りて住み続ける」というだけですので、家賃を毎月支払わなければ住み続けることはできません。
家賃は通常「売却額×期待利回り」で決定します。
なお、リースバックの期待利回りは通常の不動産投資よりも高く設定されるため、周辺の家賃相場よりもリースバックで支払う家賃の方が高くなるのが一般的です。
業者からすれば高い利回りで運用できるのがリースバックのメリットです。
家賃を低くしたい場合には売却価格を低くすることで、家賃を抑えることができます。

参考 https://www.intellex.co.jp/leaseback/post-01/



リバースモーゲージとは


リバースモーゲージとは「自宅を担保に老後資金を借り入れる方法」で、主に次の4つの特徴があります。

・自宅を担保に借入する
・借主死亡後に自宅を売却して返済
・借主生前中は返済がない
・使い道が限定されている

リバースモーゲージの4つの特徴について詳しく解説していきます。

リバースモーゲージは自宅を担保に借入をする


リバースモーゲージとは、自宅を担保に老後の生活費を借りる資金調達方法です。
リバースモーゲージは金融機関からの借入金だという点を理解しておきましょう。
金融機関が自宅に抵当権を設定し、自宅の担保評価額の半分程度のお金を借りることが可能です。
リバースモーゲージでは自宅を売却するわけではないので、自宅の所有権はあくまでも利用者のまま資金調達できます。

借主死亡後に自宅を売却して返済


リバースモーゲージの返済は借主が死亡した後に自宅を売却し、売却代金から返済します。
高齢者の老後の生活資金を融資するローンですので、毎月の負担がないよう設計されているためです。
将来的に不動産の価格がどのように変動するかは不透明ですので、担保評価額の半分程度までしか融資をしません。
なお、相続人は借主死亡時にそのまま自宅を売却するか、現金で返済するのかを選択することも可能です。

借主生前中は返済がない


商品によっては毎月発生する利息部分だけは支払いが必要になるものもありますが、リバースモーゲージは借主が生存している間は返済がありません。
借主死亡後に不動産を売却し、売却代金から返済をするためです。
毎月の支払いがないので「少ない年金収入しかない」という高齢者の方でも余裕をもって生活できます。

利用者と使い道が限定されている


リバースモーゲージを利用できるのは高齢者だけです。
借入期間が長くなるので、現役世代の方は基本的に利用できません。
また、使い道は次のような「老後の生活資金・住宅資金」に限定されています。
老人ホームへ入居するためのまとまった費用を捻出したい
年金収入だけでは生活費が不足するのでまとまったお金が欲しい
自宅をバリアフリーへリフォームしたい
このような場合に、リバースモーゲージは利用できます。
借りたお金を何にでも利用できるわけではないという点に注意しましょう。

参考 https://www.intellex.co.jp/leaseback/post-01/
参考 https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/leaseback/comparison/

リースバックとリバースモーゲージの違い


リバースモーゲージとリースバックでは主に次の5つの違いがあります。

・利用できる立地
・毎月の負担
・利用できる年齢
・資金の使い道
・居住者の条件

どちらも自宅を活用して資金調達するという点は同じですが、利用者の条件や物件の条件、そして毎月の負担は大きく異なります。
リースバックとリバースモーゲージの5つの違いについて詳しく解説していきます。

利用できる立地


リースバックとリバースモーゲージでは、利用できる立地に違いがあります。

リースバックリバースモーゲージ
立地どこでも利用可能資産価値のある都市部のみ

リースバックの借り手は利用者です。
そのため、リースバック業者とすればすぐに買い取った自宅を利用者に貸し付けることができるので、基本的にどのような場所にある不動産でも利用できます。
一方、リバースモーゲージを利用できるのは、都市部に所在し、「すぐに売却できる」と判断できるような好立地の物件だけです。
リバースモーゲージは借主死亡後に自宅を売却して回収する方法ですので、立地が悪く買い手が見つからないような場所に位置する自宅に居住している方は利用できません。

毎月の負担


リースバックとリバースモーゲージでは毎月の負担も異なります。

リースバックリバースモーゲージ
毎月の負担家賃の支払いが必要なし

リースバックは自宅売却後に不動産会社から自宅を借りて居住するため家賃の支払いが必要です。
一方、リバースモーゲージは返済は死亡後に行うため、生存中に返済金の負担はありません。

利用できる年齢


リースバックとリバースモーゲージでは利用できる年齢も異なります。

リースバックリバースモーゲージ
利用できる年齢制限なし高齢者のみ

リーバックは自宅を所有している人であれば、基本的には年齢に関係なく誰でも利用可能です。18歳以上の成人で家賃を払える程度の収入があれば誰でも利用できます。
一方、リバースモーゲージは高齢者の生活資金を融資するものですので、高齢者しか利用できません。商品によって異なるものの、いくら若くても55歳以上でないと利用することは不可能です。

資金の使い道


リースバックとリバースモーゲージは調達した資金の使い道も異なります。

リースバックリバースモーゲージ
資金の使い道自由老後の生活・住宅資金

リースバックで調達したお金は何に使っても自由です。自宅を売却した資金ですので生活費はもちろん事業資金や借入金返済にも充てることができます。
一方、リバースモーゲージで利用できるのは老後の生活資金のみです。金融機関が禁止する使い道にお金を使うことはできません。もしも禁止された使い道にお金を使ってしまったら、金融機関から一括返済を求められることもあるのでくれぐれも注意しましょう。

居住者の条件


住宅に居住する人が誰なのかという条件もリースバックとリバースモーゲージでは異なります。

リースバックリバースモーゲージ
居住者誰でも利用できる本人およびその配偶者のみ

リースバックは自宅に家族や子供が居住していても利用できます。
所有権を不動産会社へ売却して、その後も同じように住み続けられるので、自宅に本人以外の家族が居住していても問題なく利用できます。
一方、リバースモーゲージは本人およびその配偶者以外の人が居住している場合には利用できません。
リバースモーゲージは本人かその配偶者が死亡して、自宅に居住者が誰もいなくなったタイミングで自宅を売却します。
もしもリバースモーゲージを利用している自宅に、誰かが居住していたら売却に支障をきたしてしまうためです。
そのためリバースモーゲージでは、子供などの配偶者以外の家族と同居している高齢者は利用できません。



リースバックのメリット、向いている人


リースバックのメリットは次の3点です。

・自宅を所有していれば誰でも利用できる
・固定資産税の支払いがない
・業者次第で買い戻しが可能

基本的に誰でも利用でき、将来的には買い戻しが可能なケースもあります。
3つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

自宅を所有していれば誰でも利用できる


リースバックには利用条件がほとんどありません。
自宅を所有しており、家賃の支払いに問題がないという人であれば、年齢や信用力に関わらず誰でも利用できます。
「銀行から融資を断られた」「信用情報がブラック」というケースでもリースバックは利用できるので、そのような方に勧めてみるとよいでしょう。

固定資産税の支払いがない


リースバックは自宅を売却する資金調達方法ですので、利用後は自宅の所有者ではなくなります。
そのため固定資産税の支払いがありません。
自宅を所有するのはリースバック業者ですので、リースバックの利用後はリースバック業者が固定資産税の支払いを行います。
利用者に固定資産税の支払いがないという点もリースバックを勧められるポイントです。

買い戻しが可能


買い戻し特約が可能な業者に限られますが、リースバックでは利用後に従前の使用者が自宅を買い戻すことができます。
事業などの関係で「数年間だけまとまったお金が必要」などのケースでも、一時的にリースバックを利用し、一定期間経過後にまとまったお金が入ってきた時に買い戻すことも可能です。
短期的にまとまった資金が必要な方にもリースバックを勧めることができるでしょう。

リバースモーゲージのメリット、向いている人


リバースモーゲージのメリットは次の2点です。

・毎月の負担がない
・高齢でも資金調達できる

基本的には高齢者の生活費専用のローンですので、毎月の負担なく利用できます。
リバースモーゲージの2つのメリットについて詳しく見ていきましょう。

毎月の負担がない


リバースモーゲージは毎月の返済がありません。
そのため「毎月の生活が年金収入だけでは苦しい」という高齢者の生活資金確保の手段としては最適です。
また、「老人ホームへの入居資金を調達したい」と考える高齢者の方にもリバースモーゲージが向いています。
毎月の負担がないので、年金収入は施設への月額利用料へ充てることができ、リバースモーゲージで調達した資金で一時金へ充てることができます。
リースバックでは毎月の支払いがありますが、リバースモーゲージでは毎月の支払いがないので、収入の少ない高齢者の生活資金確保の手段としてリバースモーゲージは最適です。

高齢でも資金調達できる


リバースモーゲージは高齢者の方でも資金調達できる数少ない方法です。
一般的にローンは現役世代のうちしか利用できないため、高齢者が借入できる方法はほとんどありません。
リバースモーゲージであれば、自宅を所有している高齢者であれば、どれだけ高齢になっていても利用できます。
80歳、90歳になっても利用できる数少ない借入方法です。
高齢者の方も「自宅をリフォームしたい」「施設へ入居したい」など、まとまったお金が必要になる場面は多々あります。
このようなケースで高齢者が利用できる数少ない資金調達手段としてリバースモーゲージは重宝します。
なお、リバースモーゲージを利用するには法定相続人全員の同意が必要になるという点には注意しましょう。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

まとめ


リースバックもリバースモーゲージも「自宅を活用して資金調達する」という点では共通しています。
しかし、リバースモーゲージは都市部の住宅しか利用できず、現役世代の方が利用することは不可能です。

・銀行から融資を受けられない
・すぐにお金が必要
・短期間だけお金が必要

このようなケースで、現役世代の方がまとまった資金を調達したいのであればリースバックを勧めましょう。
レーベンゼストックのリースバックであればリースバックの種類が充実しており、超短期リースバックから、他ではなかなか難しい長期リースバックまで対応しています。
短期の資金調達にも、長期の資金調達にも向いているので、自宅を活用した資金調達を検討している方には、まずはレーベンゼストックのリースバックを提案するとよいでしょう。

【仲介業者様向け】リースバックの賃貸借契約期間とそれぞれのメリット・デメリットとは?

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことです。居住中の物件を売却し、売却後は買主と賃貸契約を結ぶことで、売主はもとの住まいに継続して住むことができます。個人宅のリースバックは、1960年代からあったサービスではありますが、ここ10年ほどで広く注目されるようになりました。

リースバックでは、売主は所有していた不動産を売却し、賃貸に切り替えて住むことになるわけですが、賃貸の契約期間はどのようになっているかは、売却前に気になるポイントの一つです。

今回はマンションリースバックの賃貸借契約期間とそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。



リースバックとは?サービス概要と取引の流れ

先ほど触れたとおり、リースバックは不動産を売却して賃貸契約に切り替えるサービスです。

リースバックの大きな特徴は、住み慣れた住居に住み続けながら、まとまった資金をすぐに手にできることです。そのため、老後資金や病気の治療費といった資金が必要な方や、住宅ローンの支払いが難しくなった方などが多く利用するほか、相続対策のための遺産整理が目的の場合もあります。

ここで、リースバック取引の流れを簡単にご紹介します。

・売主が不動産仲介業者などに相談
・仲介業者がリースバック会社に見積もりを依頼
・リースバック会社による物件の査定
・売却価格と家賃の提示
・契約

リースバック取引成立の条件として、住宅ローンの残高よりも売却価格、つまり査定額の方が高い必要があります。
また、リースバック業者によっては、買取後、物件の査定額が下がってしまう前に売却するために賃貸借期間が短く設定されていることもあるため、売却前には複数のリースバック会社に見積もりを依頼してみることをお勧めします。



リースバックのメリットとデメリット

リースバックと比較されるサービスとして、「リバースモーゲージ」というものがあります。リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受けるという金融商品で、取引は不動産業者ではなく銀行などの金融業者と行うことになります。リースバックのように自宅を売却することはなく、あくまで所有している不動産を担保として資金を借入れ、所有者が亡くなった際に自宅を売却して借入残高を返済します。

リバースモーゲージの資金の受け取り方は、借入金全てを一括で受け取る場合や、年金のように毎月一定額ずつ受け取るものなど、業者によって様々です。

では、リースバックには、こういったサービスと比べてどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。


メリット

リースバックのメリットには、以下のようなものが挙げられます。

・まとまった資金を得ながらも自宅に住み続けられる
・買主を探して売却するよりもスピーディーに資金を得る事が出来る
・売却後は自己所有ではなくなるため、固定資産税や管理費などの負担がなくなる
・借入とは違い、資金の使い道が自由である

通常の売買契約では、買主との売買契約が成立するまで何度も内見をしてもらったり、面倒な交渉が必要なうえに、契約が成立しなければ次の希望者を探さなければいけません。資金を手に入れるまでにかなりの労力と時間を要することになってしまいますし、当然売却後には自宅を明け渡して転居をする必要があります。

このような負担を考えた場合に、すぐに資金を手に入れつつ自宅にも住み続けられるリースバックには大きなメリットがあります。

また、相続対策で売却を考えている売主にとっては、売却して資産を現金化することで分割がしやすくなり、空家が残ってしまう心配もなくなります。


デメリット

リバースモーゲージが融資制度であるのに対し、リースバックは売買契約です。売却後には、賃貸契約により住み続けることはできても、自宅の名義は自分のものではなくなってしまいます。

そのため、賃貸借契約期間が終わったら退去をしなければいけないなどのケースがほとんどです。また、買取業者によってはすぐに自宅を転売されてしまうなどのトラブルが起きるリスクもあります。

これらをはじめ、主なデメリットは以下のようなものです。

・リースバックで設定される賃料が相場よりも高い場合がある
・一般的な売却価格よりも低く査定される場合がある
・家を転売されたり家賃を上げられたりするトラブルにあうリスクがある
・賃貸契約期間に限りがある場合がある

こういったデメリットを踏まえ、契約前になるべく多くのリースバック業者に見積もりを依頼し、細かな契約条件を確認しておくことがリースバック契約の大きなポイントです。


リースバック後の賃貸借期間



リースバックにおける賃貸借契約期間は、契約内容によって差があります。

一般的に、売却後の賃貸借契約の形態は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つが挙げられ、普通借家契約では契約更新を前提としており、定期借家契約では定められた期間のみ居住することを前提としています。

普通借家契約の場合、通常の賃貸契約と同じで数年ごとに更新ができ、居住可能期間の定めはありません。ただし、賃貸期間が長いため、物件の査定価格が下がることを見越してリースバック会社は買取価格を低めに見積もる傾向にあります。

定期借家契約では、一定期間売主が居住した後にリースバック業者が物件を売却するため、2~3年、短いと1年などの居住期間が定められています。この場合、リースバック会社側からすると売却可能になる時期が明確なため、比較的高い買取価格が提示されることが多いです。

では、普通借家契約と定期借家契約にはそれぞれ具体的にどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。詳しくご説明します。



普通借家契約のメリットとデメリット

普通借家契約のメリットは、更新をすることを前提とした契約になっているため、住宅を売却した後にも長期間継続して住むことが可能なことです。

普通借家契約の場合は賃借人の権利が守られているため、貸主は正当な理由がない限り更新を拒絶することはできません。

今の住居になるべく長く住み続けたい、という方には普通借家契約をおすすめするのが良いでしょう。

具体的には、住宅ローンの支払い負担を軽減したいが今の家には住み続けたいという方や、老後に住み替えることを見越して先に現在の住居を売却しておきたい方などが売主となることが想定されます。

ただし、先ほども触れたとおり、居住期間が長引くと物件の査定価格が下がるため、普通借家契約の場合は売却時の価格が低くなる傾向があり、思ったほどの資金が得られないこともあります。

普通借家契約はこんな方におすすめ!

・老後の生活資金を捻出したい方
・子どもが大学を卒業する6年後、など、住み替えの時期が長期で決まっている方
・リストラなどでローンが払えなくなってしまった方


定期借家契約のメリットとデメリット

定期借家契約は、あらかじめ定められた契約期間が終了すると賃貸借契約が終了するという契約です。リースバックの場合、2~3年の賃借期間が定められていることが一般的で、中には1年と短いものもあります。売却するリースバック会社によっては、1年間しか賃貸ができないようになっている場合もあります。

定期借家契約の場合、普通借家契約とは違い、契約終了期間が明確に決まっているため、売却額は高めになるのが大きなメリットと言えます。

定期借家契約は、転居が2年後に決まっているなどの場合や、離婚などの諸事情により家を売却しつつ次の住居を探す必要がある方など、今の住居に長く住み続ける必要のない方におすすめできる契約です。

ただし、万が一契約期間満了後も住み続けなければならなくなった場合、再契約が必要になります。再契約は貸主との合意がなければ成立せず、売却が決まっているなどの理由で合意ができないケースもあるため、売主にはこのようなデメリットがあることも伝えておく必要があります。

定期借家契約はこんな方におすすめ!

・離婚など突発的な事情で家を売却したい方
・注文住宅が完成する2年後、など、住み替えの時期が短期で決まっている方


レーベンゼストックの「えらべるリースバック」

レーベンゼストックは、MIRARTHホールディングス(旧タカラレーベン)のグループ会社で、オーナーチェンジ・リースバックに特化した買取・再販事業を行っています。


レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら


業界で定評のあるレーベンゼストックのリースバックは、1年の超短期定期借家契約から、普通借家契約での長期賃貸までライフプランに合わせて幅広く対応しているのが特徴です。

また、レーベンゼストックの「えらべるリースパックプラン」は、ニーズに合わせて3つのプランから選ぶことができます。


みまもりリースバック

想定契約期間:長期

自宅を売却しても、普通借家契約で長く住み続けたいという方の中には、高齢の方も多くいらっしゃいます。みまもりリースバックは、65歳以上の高齢の方を対象として、賃貸契約開始後に定期的に安否確認を行ってくれるサービスです。もし何かあった場合でもご家族や病院などに連絡が入るので、離れて暮らすご家族も安心です。


おまかせリースバック

想定契約期間:2年~10年

普通借家契約の場合も定期借家契約の場合も、売却後の住まいでいらなくなった家電や粗大ゴミを処分してくれるのがおまかせリースバックです。
遠方の地方へUターンが決まっているなど、売却後に売主が転居を想定している場合は、こちらのプランがおすすめです。


超短期リースバック

想定契約期間:1年

定期借家1年以内の契約の場合、賃料は物件の管理費と修繕積立金といったランニングコストのみで自宅に住み続けられるサービスです。住み替えなどで新生活への資金を貯めたい方や、医療費の捻出、リストラ等で急な生活資金が必要になってしまった場合など、さまざまなシーンで利用ができます。

また、レーベンゼストックのリースバックは、契約に際して年齢制限・年収制限がないことや、入居中の設備の修繕費用を負担してもらえるなど、売主にとっては嬉しいメリットもあります。

リースバックのリスクとして、オーナーチェンジ後のトラブルなどがよく挙げられますが、豊富な取引実績を持つ大手企業であれば安心です。


関連記事:リースバック契約における賃貸借と使用貸借の違いとは

まとめ

リースバックと一口に言っても、売却に際する条件や売却後の賃貸借の形態・賃貸借契約期間などは、リースバック会社や契約によって本当に様々です。

自宅を売却する方にも様々なライフプランとニーズがあります。いかにそれらに見合った契約内容を提示するか、そして、契約後のリスクなどを踏まえていかに納得したうえで契約してもらうかが、契約を成立させる上で非常に大きなカギを握っています。

リースバック会社を選ぶ際は、オーナーチェンジ後のスムーズな取引の継続ができるよう、なるべく実績を伴った会社を選ぶようにしたいものですね。


仲介業者様必見!リースバックに関するよくあるトラブル事例8選

リースバックとは、自宅を売却して資金を手に入れながら、その後に賃貸契約を結んでそのまま自宅に住み続ける契約形態のこと。

自宅を売却しても、退去することなくそのまま住み続ける事ができ、同時にまとまった資金も得る事が出来るため、老後の資金をねん出したい高齢者などを中心に近年人気を集めているサービスです。

高級マンションを買ったはいいがローンの支払いが難しくなってしまったり、数年後に住み替えを決めた場合など、様々なライフスタイルの変化にメリットをもたらすリースバックですが、トラブルやリスクも存在します。

今回は、そんなリースバックのよくあるトラブルと、トラブルを回避するポイントを合わせてご紹介します。




リースバックのよくあるトラブル

①家賃が高くて払えなくなった

リースバックは、すぐにまとまった資金を手に入れられるというメリットがありますが、その代わりに賃貸借契約に移行後の家賃は相場よりも高めに設定されていることが多いです。

資金が必要なために売却したものの、リースバック契約後の家賃が払えなくなってしまうというのも実はよくあるケースです。


②希望の期間でリースバック契約ができなかった

リースバック契約の際は、売却時の条件や売却後の賃貸契約期間などを決めますが、なるべく長く自宅に住み続けたいと思っていたのに、数年間の賃貸期間でしかリースバック契約をしてもらえなかったという場合もあります。

リースバックは、買主が後から再販によって収益を上げるビジネスモデルとなっているため、リースバック会社にとっては賃貸契約期間が長いと、物件の資産価値が下がってしまうリスクを負うことになるからです。

資金が手に入るのはいいが、短いと1年間の賃貸借契約しか結べず、自宅に長く住み続けられなかった、という事もあります。


③契約の更新ができない/契約期間中なのに貸主から退去を命じられた

リースバック会社の多くは、なるべく早く物件を再販するため、買取後の賃貸借契約を「定期借家契約」という、期間の決まった契約にすることを好みます。定期借家契約の場合、通常3年ほど、短いと1年ほどで賃貸借契約が終了してしまうのです。

定期借家契約の場合、契約が終了すると、再契約は貸主との合意がなければできません。場合によっては、再契約が出来ないこともあるのです。また、ひどい場合は、リースバック会社の資金難などにより、契約期間中にもかかわらず退去を命じられることもあります。


④物件を売却した不動産会社の倒産

リースバック契約を結んで物件を売却し、賃貸借契約に移行した後に、リースバック会社が倒産してしまうケースもあります。その場合は、物件が差し押さえられてしまったり、新たな所有者に賃料の値上げを求められることもあります。

リースバックと一口に言っても、規模の小さなリースバック業者や個人投資家など、買取をする側の実態は様々です。中には、悪徳業者と契約をしてしまい、このようなトラブルに巻き込まれることもあります。


⑤相続人と揉めた

リースバックは、自宅の所有者と不動産業者との契約になりますので、所有者が同意さえすれば取引は成立します。

しかし、売主が事前に家族に相談せずに自宅を売却してしまい、売主の死後に自宅を相続するつもりだった相続人とトラブルになってしまうことがあります。


⑥買取額が適正額を下回った

リースバックは、すぐに売却して資金を得られる反面、その買取額は相場よりも安くなる傾向があります。

リースバック会社は、再販時のリフォーム費用や、想定販売価格などをもとに買取額を算出しますが、買取額が相場よりも大きく下回ってしまうこともあります。


⑦リースバック期間中の住宅設備の故障で急な出費が必要になった

賃貸借契約に移行後は、自宅の所有権は買取業者に移り、売主は賃借人として家に住み続けることになります。

意外な落とし穴となるのが、リースバック契約の内容によっては、設備の修繕費などを借主が負担しなければいけない契約となっており、売主は予期せぬ出費を強いられることになります。


⑧リースバック退去時の原状回復費用に注意!

前述の修繕費用と並んで多いのが、賃貸借契約の終了時に退去をする際の原状回復費用に関するトラブルです。

経年劣化にもかかわらず費用の負担を強いられるなどして原状回復費用が予想を大きく上回った、そもそも原状回復費用を負担しなければいけないと知らなかった…など、売却後に何年も時間がたってからトラブルが起きてしまうこともあるのです。



リースバックのトラブルを回避する5つのポイント

このように、リースバック契約にはさまざまなリスクがつきまといます。では、このようなトラブルを避けるためには、そのような対策をしておくべきなのでしょうか。

5つのポイントにまとめてお伝えします。



①契約期間と契約書をよく確認する

売却後の賃貸借契約の形態には2種類あります。

1つは普通借家契約です。普通借家契約は数年ごとに更新ができ、居住可能期間の定めはありません。貸主は正当な理由のない限り更新を拒否することはできないため、住み慣れた家に長く住み続ける事が出来ます。

もう1つは定期借家契約です。こちらは普通借家契約と違い、定期借家契約では定められた期間のみ賃貸ができる契約です。リースバックでは、一定期間売主が居住した後にリースバック会社が物件を売却するため、2~3年、短いと1年などの居住期間が定められています。

家を売却したはいいが、そのあと数年しか住むことが出来なかった、といったことのないよう、賃貸借契約の形態は確認しておきましょう。

また、売却後に何年間住み続けられるのか、賃貸借契約中の修繕費用や退去時の原状回復費用はだれが負担するのか、特約などはあるのか、など、確認すべき事項は沢山あります。

売る側は、特に資金欲しさで細かい契約内容の確認を怠ってしまうことも多いため、仲介を行う場合はそういった条件面や契約内容をよく売主に説明し、納得したうえで契約を決めてもらうのが良いでしょう。


②物件の適正価格を知る

購入時は安かった物件が、実は大きく値上がりしていたのを知らずに、安く売却してしまった。そんなことに売却後に気が付いても、後の祭りです。

売却後に売主が後悔してしまうことのないよう、物件の適正価格はきちんと調査したうえで、売主に共有することも大切です。


③家賃を払い続けられるか計算する

売却によりまとまった資金を手に入れたものの、家賃を払い続ける事が出来ないー。
このような事態を避けるため、売主が売却後も本当に家賃を払い続けられるか、売主のライフプランに沿って丁寧にヒアリングし、計算しておくことで、売主は安心して自宅を売却することができます。


④家族と事前に話し合っておく

売主がなくなった後に家族がリースバック会社と揉めてしまう。こんな事が起こらないよう、売主には事前にきちんと家族と話し合っておくように勧めましょう。

できれば、家族に商談に同席しておいてもらうなどすると良いかもしれません。


⑤リースバック期間中の住宅設備の修理は誰が行うか、責任所在を明確にする

契約書の確認とも通じる部分ですが、売却した後の物件の責任は誰がどこまで持つべきなのかを明確にしておきましょう。

物件の所有者でなくなってしまったにもかかわらず、修繕費などはすべて売主が持つなど、リースバック会社に有利な条件を提示されることも。

責任の所在はあらかじめ明確にし、トラブルを防ぎましょう。

契約の際に確認すべきポイント

・売却時の条件はあるか
・買取価格は適正を大きく下回っていないか
・売却後の賃料は適正か、支払いを続けられるか
・売却後の賃貸借契約は普通借家か定期借家か、定期の場合は何年になっているか
・居住中の設備の修繕費は誰が負担することになっているか
・退去時の原状回復費用について特約などはないか
・売却前に売主がきちんと家族に説明をしているか



トラブルのリスクを最小限に抑えるなら、レーベンゼストックのリースバック



ここまで、リースバック契約にありがちなトラブルとその対策をご紹介してきましたが、やはりリースバック会社は信頼できる業者を選定する必要があります。

レーベンゼストックは、MIRARTHホールディングス(旧タカラレーベン)のグループ会社で、オーナーチェンジ・リースバックに特化した買取・再販事業を行っています。

オーナーチェンジ・リースバックに特化して多くの取引を行ってきた会社だからこそ、売主のニーズを熟知しており、売却後も安心して生活できるようなリースバックプランの提案を行うことができます。


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修繕費はレーベンゼストックが負担!故意過失以外の原状回復費用も不要

レーベンゼストックは、賃貸借契約中の設備の不具合による修繕費用を負担します。また、故意過失以外の原状回復費用も不要なため、賃料以外の出費を想定する必要がありません。


年齢制限・年収制限なし

リースバック会社の中には、取引に年齢制限や年収制限を設けているところもあります。売主がリースバック契約を希望していても、なかなか契約ができる会社が見つからない…。そんなケースも少なくありません。レーベンゼストックは、中古マンションの買取と再販に特化しているため、売主の年齢や年収に関係なく積極的に買取を行います。

また、65歳以上の高齢者のために、賃貸借契約に移行後、定期的に安否確認を行う「みまもりリースバック」というサービスも用意しているため、安心して売却をすることができます。


大手企業で安心

レーベンゼストックは、上場企業MIRARTHホールディングスグループに属する会社です。倒産や転売などの心配をすることなく取引ができます。


契約不適合責任は免責

通常、不動産を売却する際は、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。レーベンゼストックのリースバックの場合は、契約不適合責任が免除となるため、売主も仲介業者側も追完請求などをされるリスクなく取引ができます。


まとめ

リースバック契約は、すぐに資金を手に入れる事が出来る代わりに、取引にはさまざまなリスクが伴います。

売却時の諸条件から賃貸借契約の期間や内容に至るまで、きちんと確認をしたうえで、信頼のおけるリースバック会社を選ぶようにしましょう。