賃貸物件を所有しているオーナーが物件の売却をする場合、その物件の所有権だけでなく、入居中の賃借人との賃貸借契約の賃貸人なども変更することになります。
このように、売却などによって不動産の所有者が変わることをオーナーチェンジといいます。オーナーチェンジは、物件の賃貸収益が思わしくない・逆に利益が確定したため相場が下がる前に現金化したい・資産整理をしたい…など、様々な理由から行われます。

売手側のオーナーから見ると、オーナーチェンジには多くのメリットがありますが、同時にデメリットやトラブルの可能性も存在します。

本記事ではオーナーチェンジに関する疑問や悩みを解決し、メリットやデメリット、よくあるトラブルについて詳しく解説しています。

オーナーチェンジとは

ここではオーナーチェンジについて正しい理解をするために、用語と仕組みの解説をしています。

・オーナーチェンジとは
・オーナーチェンジ買取の仕組み

それぞれ具体的に解説します。

オーナーチェンジとは

​​オーナーチェンジとは、「賃貸借契約中の入居者が居住中のままオーナーが変更になること」を指します。具体的には、現在のオーナーが不動産会社などに物件を売却するケースが多いです。

入居者との賃貸借契約はそのまま引き継がれ、物件のオーナーだけが変わります。不動産市場の変動などによりオーナーの経済状況などが変化し、オーナーチェンジという手段が選ばれます。オーナーチェンジがあったアパートやマンション・戸建てなどの物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。

オーナーチェンジ買取の仕組み

オーナーチェンジ買取とは、物件の売却を検討している売主が不動産会社に物件を売却する方法です。通常、不動産を売却する場合は、買主を自分で探さなければならず、買い手がつくまでに時間を要する上、賃借人が居住中の物件を売る場合はトラブルの心配も付いて回ります。そのため、賃貸中の物件を売却する場合の多くは、オーナーチェンジ買取を行っている不動産会社に売却をし、その後不動産会社が運用や転売を行います。

オーナーチェンジ買取のメリット

通常の不動産売却とは違い、オーナーチェンジ買取は不動産会社に物件を買い取ってもらいます。ここではオーナチェンジ買取のメリットについて記載しています。

・賃貸中のまま引渡しできる
・修補義務がない
・仲介手数料が不要
・すぐに現金化できる
・広告掲載が不要

それぞれ具体的に解説します。

賃貸中のまま引渡しできる

オーナーチェンジ買取では、物件を賃貸中のまま引渡しできるため、リフォームの手間や費用を省くことができます。

不動産取引において「現況のまま引渡し可能」のメリットはとても大きいです。

修補義務がない

原則、現状引き渡しとなるオーナーチェンジ買取では、売主として修補義務がないため、引き渡し後に設備に不備がある場合なども、物件修復や改修の負担を負いません。売却後のクレームや費用負担の心配がないことは大きなメリットです。

すぐに現金化できる

オーナーチェンジ買取は、取引実績のある不動産会社が買主となるため、多くの場合スムーズな引渡しが可能です。通常の不動産売却に比べて「長期間の売却活動」や「交渉の待ち時間」を省けることは大きなメリットです。

特に、資金難などで売却を行う場合には、スピーディーに物件を現金化できることはとても重要です。

広告掲載が不要

オーナーチェンジ買取では、買主を探すという工程が不要になるため、広告費を掛ける必要もありません。また、広告を掲載することによって売却を周囲に知られたくない、という売主にとっては、心理的な面でもメリットとなります。

仲介手数料が不要

通常の不動産売却では、仲介業者に売買契約の仲介を依頼し、買主を探してもらうため、その対価として仲介手数料が発生します。仲介手数料は物件価格の3％程度と、不動産売買の取引においては大きな金額です。
オーナーチェンジ買取では、不動産業者が直接物件を買い取るため、仲介手数料を支払う必要がありません。

オーナーチェンジ買取のデメリットとよくあるトラブル

ここではオーナーチェンジ買取のデメリットとよくあるトラブルについて解説します。

・通常売却より買取価格が安い傾向がある
・入居者トラブル
・賃貸管理会社との引継ぎトラブル

それぞれ具体的に解説します。

仲介より価格が安くなる

オーナーチェンジ買取では、通常売却に比べて買取価格が安くなる場合があります。不動産会社のリスク回避や諸経費、税金を考慮するためです。

入居者トラブル

オーナーチェンジ買取では、入居者トラブルが発生する可能性があります。売主と買主が直接取引を行うため、入居者との契約内容や関係の引継ぎがスムーズに行われない場合があります。売主は入居者との関係を重視し、適切な引継ぎや円満なコミュニケーションを行うことが重要です。

賃貸管理会社との引継ぎトラブル

また、賃貸管理を管理会社が行っている場合は、賃貸管理会社との引継ぎに関するトラブルが発生する可能性もあります。

管理会社がいる場合は、オーナーチェンジ買取に伴い、新オーナーが従来の管理会社とそのまま契約を結ぶ場合もあれば、新オーナーが別の管理会社との契約を結ぶ場合もあります。しかし、その際の契約解除や変更手続きの調整がスムーズに行われない場合、トラブルが生じる可能性があります。

オーナーチェンジ買取業者を選ぶ時のポイント

オーナーチェンジ買取業者を選ぶ時のポイントは以下の通りです。

・資金力があるか
・買取実績があるか
・買取後に賃貸入居に対するサポートを行っているか

それぞれ具体的に解説します。

資金力があるか

オーナーチェンジ買取業者を選ぶ際には、資金力のある業者を選ぶことが重要です。
業者によっては、資金ショートなどにより、支払い遅延や、最悪の場合買取ができなくなったりするリスクもあります。取引を行う際は、買主が資金力のある会社なのかを確認するようにしましょう。

買取実績があるか

オーナーチェンジ買取業者を選ぶ際、買取実績の多い業者を選ぶことも重要です。過去に多くの物件を買い取ってきた実績は、売主にとって信頼性を示す要素です。市場の動向や適正な査定価格の把握に長けており、公正な取引が期待できる上、オーナーチェンジに際するトラブルを防ぐためのノウハウも持っているため、安心して取引ができます。

買取後に賃貸入居に対するサポートを行っているか

オーナーチェンジ買取業者を選ぶ際には、買主がしっかりと賃貸入居者に対するサポートを行うのか確認することも重要です。

買取後の賃貸入居者に対するサポートは、入居者の安心を確保するために重要です。入居者に対する円滑な引き継ぎやコミュニケーションにより、入居者とのトラブルが発生するリスクを減らせます。

オーナーチェンジ買取の流れ

オーナーチェンジ買取の流れは以下の通りです。

1. 査定の依頼
2. 机上価格の提示
3. 現地調査（担当者による周辺環境の確認）
4. 買取金額の提示(引渡し時期などの条件も含む)
5. 売買契約の締結（手付金の支払）
6. 残金決済（引渡し）・賃貸借契約の承継

それぞれ具体的に解説します。

査定の依頼

オーナーチェンジを検討中の売主は、まず買取業者に査定依頼を行います。価格以外にも不明点や相談事項がある場合は、相談をしてみましょう。買取業者は不動産売却における専門家です。物件の価値や市場動向について的確な情報を提供してくれます。売却に関する疑問や不安を解消するためにも、相談は重要です。

机上価格の提示

買取業者は市場の動向や過去の取引実績などのデータを分析し、物件の相対的な価値を算出します。これにより、客観的で公正な価格を知ることができ、売却を検討する重要な判断材料となります。

現地調査（担当者による周辺環境の確認）

物件の外観や周辺環境は、査定や机上価格の提示だけでは正確な評価が難しい場合があります。そのため、買取業者の担当者が現地を訪れ、物件を直接確認することで、より正確な評価を行います。

現地調査により、物件の内部や設備の状態、周辺の交通や生活環境などを把握できます。これにより、物件の特徴や付加価値を正しく評価し、最終的な買取金額の提示が可能です。

買取金額の提示(引渡し時期などの条件も含む)

買取業者は売主に対して最終的な買取金額を提示します。引渡し時期やその他の条件も加味した結果が提示されます。金額や条件が合意されると、最終的な買取金額と条件が確定します。

売買契約の締結（手付金の支払）

売買契約の締結により、買主と売主の間で取引が確定し、法的な拘束力が発生します。買主は売買契約締結時に手付金を支払います。この手付金は取引の真剣性や買主の意思表示を示します。

残金決済（引渡し）・賃貸借契約の承継

残金の決済と引渡し、そして賃貸借契約の承継が行われます。これにより、物件の所有権が買主に移転し、賃貸借契約が引き継がれます。入居者への通知なども、このタイミングで行われます。

オーナーチェンジ買取ならレーベンゼストックにご相談を！

レーベンゼストックは、東証プライム上場企業であるMIRARTHホールディングスのグループ会社です。オーナーチェンジに特化した不動産会社であり、上場グループならではの資金力と、累計20,000件もの取引実績があります。

オーナーチェンジに特化した企業ならではのノウハウで、お客様のニーズに合わせた柔軟な対応と確かなアドバイスを提供でき、売却のご相談から引渡しまで安心してお取引いただけます。

オーナーチェンジのことなら、ぜひレーベンゼストックへご相談ください。

レーベンゼストック公式HPはこちら

近年、資金調達の手段として注目されるようになってきているリースバック。資金繰りに困った場合や、急にまとまった資金が必要となった場合などに活用されるケースが多くありますが、実はそれ以外にも沢山の活用方法があることをご存じでしたか？

ここでは、リースバックの仕組みやレーベンゼストックで扱っているリースバックの活用事例を、実際の金額とともにご紹介していきます。

リースバックとは？

リースバックとは「セール・アンド・リースバック」とも言われており、自宅を売却してその代金を受け取り、そのまま自宅を賃貸物件として買取主から借りて住み続ける方法です。
通常売却とは違い、売却によりまとまった金額を受け取りながら、そのまま自宅に住み続ける事が出来るのが大きな特徴です。

近年のコロナ禍や物価高騰により、住宅ローンを支払えない方が増加傾向にあります。
住宅ローンが支払えなくなった方向けの解決方法の一つとしても、リースバックが注目されるようになってきています。

また、リースバックは住環境を変えることなくまとまった資金を得る事が出来るため、離婚の際や老後の資金確保など、様々な用途で利用されています。

関連記事：老後の資産活用に有効？高齢者リースバックのメリット・デメリットを紹介

事例概要

今回は、高齢のお客様の老後の生活資金確保にご活用いただいた事例です。
ご利用いただいたのはBさん（女性・80代）。
老後2000万円問題が話題になり始めた当時、女性の独り身で無職ということもあり、Bさんは手元資金に不安を感じていました。
年金収入はあったもののそれだけでは心もとなく、かといって家を売ろうにも、住み慣れた家を離れるのには抵抗があったため、リースバックを利用することにしました。

老後の資産整理にはリースバックが有効

2000万円問題とは？

2019年に金融庁の発表した報告書の中で「老後の30年間で約2,000万円が不足する」と記述があったことで、2000万円問題は大きな話題となりました。

2000万円というのは、金融庁が行った試算によるもので、「夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯」を想定しています。年金収入から必要な生活費を引くと毎月約5.5万円の不足が生じるため、30年間の不足額が約2000万円に上る計算になります。

2000万円はあくまで金融庁の試算ですから、誰もが2,000万円ないと生活できないわけではありません。年金収入を含めた収入額や生活費額は世帯により大きく異なりますし、中には2,000万円も預金がなくても問題なく生活できる高齢者もいるでしょう。

しかし、こうした報道や年金不安などによって老後生活に不安を抱える高齢者の方は非常に多くなっています。また、実際に物価の高騰などにより、生活費の負担が増えていることも事実です。

実は、リースバックを有効に活用することで、こうした老後の生活に対する不安を解決できる場合があります。その理由を簡単にご説明します。

老後の生活費の資金調達ができる

リースバックは、自宅を売却して賃貸借契約に切り替える契約ですので、通常売却と同じように売却金の全額がすぐに手に入ります。
まとまった金額が手元に入るため、それを老後の生活資金に充てることができます。

住み慣れた自宅にそのまま住み続けられる

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却してもそのまま自宅に住み続けられることです。特に高齢の方にとって、住み慣れた自宅を引っ越さなければいけなくなることは、心理的にも体力的にも大きな負担がかかります。

引っ越しが大きな障害となって自宅を売却できずにいる高齢者の方にとって、リースバックはとても有効な手段と言えます。

資産整理ができ、相続の分割対策になる

持ち家は、相続の際に分割ができないため、誰が相続するかで揉めてしまうケースが多くあります。
その点、リースバックであれば所有権がリースバック業者に移るため、相続の対象にはならず、なおかつ不動産を現金化することができるため、分割も容易になります。

このように、リースバックは資産整理の目的でも利用することができます。

事例詳細

査定の結果、Bさんの自宅は3400万円で売却することができました。ローンはすでに完済されていたため、売却額はすべて生活資金に回すことができました。

売却後の賃料は16万2千円。リースバックにより所有権がなくなったため、固定資産税はかからなくなり、また、レーベンゼストックのリースバックなら設備の修繕費などは一切かからないため、賃料以外の負担はありません。

賃貸借期間は、2年間の普通借家契約ですが、レーベンゼストックのリースバックは何度でも契約期間の更新が可能です。

さらにレーベンゼストックの「みまもりリースバック」プランを利用したことで、費用負担ゼロでアルソックの「24時間みまもりサポート」に加入できました。もしもの時の駆けつけ、火災やガス漏れ等の監視、24時間健康相談にも対応しているため、高齢の一人暮らしでも安心して過ごすことができます。

老後のリースバック活用におすすめ！みまもりリースバック

レーベンゼストックとは

レーベンゼストックはリースバックやオーナーチェンジに特化した会社であり、東証プライム上場企業であるMIRARTHホールディングスのグループ会社です。
MIRARTHホールディングスグループが持つ累計約20,000件の豊富な取引実績で培った提案力を活かし、売主様の人生設計に合わせて様々なプランを提案しています。

オーナーチェンジ・リースバックに特化した買取・再販事業を行っているため、リースバックが初めての方でも安心してお任せいただけます。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

みまもりリースバックとは

レーベンゼストックのみまもりリースバックは、65歳以上のご高齢の方を対象としたプランで、費用負担ゼロでアルソックの「24時間みまもりサポート」に加入ができ、定期的な安否確認や24時間健康相談などのサービスを受ける事ができます。もし何かあった場合でもご家族や病院などに連絡が入るので、離れて暮らすご家族も安心です。

レーベンゼストックでは他にも、賃料は物件の管理費と修繕積立金といったランニングコストのみのお支払いで住むことができる「超短期リースバック」や、新居へ引越すときに現在の住まいでいらなくなった家電や粗大ゴミを処分するサービスがついている「おまかせリースバック」など、ライフスタイルの変化に合わせて最適なプランをご用意しています。

リースバックのことならぜひレーベンゼストックへご相談ください。

「リースバック」を検討する際、多くの不動産会社を比較するのは手間がかかります。しかし、リースバック業者によっては査定額に数百万円もの差が出ることもあり、査定はなるべく多くの業者から行いたいのも事実です。「一括査定」を利用すれば、効率的に自分に合った不動産会社を見つけられます。

この記事では「リースバックの一括査定サイトおすすめ10選」を紹介し、その使い方や選び方について詳しく解説しています。

さらに、一括査定の「メリット・デメリット」についても詳しく解説しています。自分に合ったリースバックの一括査定サービスを見つけてください。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却してまとまった金額を受け取りつつ、新しい所有者と賃貸借契約を結ぶことで自宅に住み続ける方法です。

経済状況や住環境の変化に対応するための手段のひとつとして注目されています。
資金繰りに困っている方によく利用されるサービス、というような印象もありますが、それ以外にも様々な場面で活用が可能です。

リースバックの一括査定とそのメリット

リースバックの一括査定とは、一括査定サイトというウェブサイトを利用し、複数のリースバック業者からの査定を一気に取得することができるサービスです。一括査定には、以下のようなメリットがあります。

・費用がかからない
・一度に多くの業者を比較できる
・複数の業者と連絡を取らなくてよいため、時間と手間を省ける
それぞれ具体的に解説します。

費用がかからない

リースバックの一括査定は「基本的に無料」で利用できます。査定業者から提示される査定額を比較する際には、手数料や手続き費用はかかりません。

一括査定サイトは、業者からの提携料や成約報酬を受け取ることで収益を得ているため、利用者は無料でサービスを受けられます。

複数の不動産業者から査定額を受け取ることで、費用をかけずに最適な条件を選べます。

一度に多くの業者を比較できる

リースバックの一括査定では、複数の業者の査定額を比較することができ、「最も有利な条件」を選べます。

一括査定サイトは、複数の不動産業者と提携しているため、利用者の物件情報を一括で査定します。査定業者は競争の中で最も魅力的な条件を提示しようとします。つまり、最も高い査定額や有利な条件を選ぶことができます。

自身の物件の価値を正確に把握し、最適な選択をすることができます。

複数の業者と連絡を取らなくてよいため、時間と手間を省ける

リースバックの一括査定を利用すると、「複数の業者と個別に連絡を取る手間」を省けます。

通常、不動産の査定を依頼する際には、複数の業者に連絡を取り、個別に査定を依頼する必要があります。一括査定サイトを利用すれば、一度の申し込みで複数の業者に査定依頼ができます。利用者は、自宅にいながら手間をかけずに、複数の業者とやり取りを行えます。

手間や時間を省くことで、効率的に査定結果を得られます。

おすすめ一括査定サイト10選

リースバック一括査定サイトのおすすめ10選を解説します。それぞれのサイトは利用者にとって、「簡単で便利な査定手続き」や「充実したサポート」を提供しています。利用者は、自身のニーズや要件に合わせて適切なサイトを選ぶことが重要です。

リースバック比較PRO

リースバック比較PROの特徴は以下の通りです。

・上場企業が運営するサービス
・プロが最適な業者を厳選

リースバック比較PROは東証グロース市場上場のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営するサービスです。

知らないサイトに個人情報を教えるのは心配という人も多いですが、リースバック比較PROであれば上場企業が運営しているため安心です。

また、厳選された業者の中から、価格面や担当者の対応まで加味して最適な業者を紹介してくれます。業者を比較検討する手間やスキルは不要という点がメリットです。

リースバック比較PRO公式サイトはこちら

HOUSE MATCH（ハウスマッチ）

HOUSE MATCH（ハウスマッチ）はリースバック専門の一括査定サイトで、最大10社から一括査定を得られます。

おすすめの理由は以下の通りです。

・一括査定により高額買取を実現
・全国47都道府県の対応が可能
・最短5日で現金化
・敷金・礼金・仲介手数料0円

自分で多くの会社に査定を依頼すると、その会社の数だけメールや電話のやりとりが発生しますが、ハウスマッチならお問い合わせを専任スタッフに一元化できるので煩わしいやりとりをする必要がありません。

家まもルーノ

家まもルーノは、上場企業・個人投資家を含む100社以上と提携している、あなたにピッタリな買い手をご紹介する見積もり/紹介サービスです。
おすすめの理由は以下の通りです。

・全国47都道府県対応
・最短5日で現金化
・高額査定

必要な情報を入力するだけで、登録している100社以上の不動産業者があなたの不動産を一斉に査定してくれます。一括査定は「完全無料」でご利用可能です。

家まもルーノはコンシェルジュに要望を伝えるだけで、あなたの代わりに最適な買い手を見つけてくれます。

いえカツLIFE

いえカツLIFEは高度な専門知識をもつ不動産会社と厳選して提携しています。
おすすめの理由は以下の通りです。

・超厳選の500社提携で最高価格がわかる
・売却までの目安期間がわかる
・3つのプランで最適な売却方法がわかる

一般的な不動産物件から、専門知識が必要な不動産物件まで、まとめて査定価格を取り寄せられます。

サポートリースバック

サポートリースバックは、上場企業を含むリースバック専門企業・関東厳選50社以上と提携しています。おすすめの理由は以下の通りです。

・相談件数30,000件突破
・買戻しが可能な選べる3つのプラン
・サポートリースバック売却後満足度 96％

担当コンシェルジュがお客様のご要望に応じて、マッチしそうな不動産業者を複数社ピックアップしてくれます。

リースバックコンサル

リースバックコンサルは、元大手仲介会社勤務の経験豊富な専門コンサルタントが対応してくれる安心のサービスです。一括査定から契約内容のご説明、売却後のアフターフォローまでサポートしてくれます。おすすめの理由は以下の通りです。

・納得の買取額を提案してくれる
・手数料最大無料
・専門のコンサルタントがサポート

ファイナンシャルプランナーの資格を持ったコンサルタントも在籍しているので、リースバック後の資金計画なども提案してくれます。

万が一の場合もお客様のご事情・ご意向に合わせた専門家をご紹介していますので、安心して利用できます。

リースバックマッチ

リースバックマッチは、一都三県（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）限定のリースバック一括査定サイトです。おすすめの理由は以下の通りです。

・仲介手数料無料
・最短3日で現金化
・嬉しい高額査定

通常は査定後、利用者が各自で各不動産会社とやり取りする必要がありますが、リースバックマッチを使えば面倒な手続きも全て担当者に任せられます。最短3日で現金化することができるので、突然まとまったお金が必要になった際も重宝します。

リースバック相談室

リースバック相談室の「おまとめ査定」は最適な売却方法と最大5社の査定額がわかるサービスです。特徴は以下の通りです。

・不動産全般に精通した専任担当者がいる
・無料相談ができる
・最適な売却方法を案内してくれる

依頼会社が決まるまで専任担当者とのやりとりで完結します。不動産会社から営業は一切なしと謳っています。

おうちで資金.com

おうちで資金.comは、全国多数の不動産会社と提携しています。スピード一括査定であなたの自宅の最高売却額が分かります。

特徴は以下の通りです。

・全国の多様な物件に対応
・敷金礼金無し
・フリーレント最大2ヶ月

自宅の最高売却額を知りたい方は、ぜひ活用してみてください。

家もん

家もんは、大手・優良企業100社以上と提携しています。
おすすめの理由は以下の通りです。

・最大10社同時査定
・現金まで最短5日
・経験豊富なコンサルタントが対応

家もんは日本全国の物件に対応しています。更に最短5日で現金化が可能のため、差し押さえの期日が迫っている、早急に入院費が必要、などの場合も安心してご利用できます。

一括査定にはデメリットも…

一括査定サイトを利用する際には、注意すべきデメリットも存在します。

利用者は査定結果を参考にしながら「実際の売却時には適切な交渉を行う」必要があります。一括査定は手軽な方法ではありますが、最終的な取引条件を確定させる際には慎重な判断が求められます。

一括査定のデメリットは以下の通りです。

・複数の業者から営業電話がかかってくる
・査定にズレがあることがある
・提携業者の査定しか出てこない
・自分で比較検討するのが大変

それぞれ具体的に解説します。

複数の業者から営業電話がかかってくる

一括査定を利用する際には、「複数の業者からの営業電話がかかってくる可能性」があります。ただし、適切な対応策を取ることでこのデメリットを軽減することができます。

一括査定サイトでは、利用者の情報を複数の業者に提供するため、業者からの営業電話がかかってくることがあります。

査定にズレがあることがある

一括査定では、複数の業者が独自の基準や評価方法で査定を行うため、「査定結果にズレが生じる可能性」があります。利用者はこの点を認識し、査定結果を総合的に判断する必要があります。

リースバックの場合、最終的な見積もりは業者が物件に実際に訪問し、建物の状態など詳細を確認してから提示されますので、当初の査定から大きく価格が下がってしまうこともあるのです。

業者によっては、一括査定サイトへの査定を高めに提示して契約を獲得しようとする業者もいます。一括査定の結果をすべてうのみにすることができないのも、一括査定の難しいところです。

提携業者の査定しか出てこない

一括査定を利用する際には、一括査定サイトと提携している業者の査定が主に表示されます。利用者は多様な業者の査定を受けるために、提携が多く信頼性の高い一括査定サイトを選ぶ必要があります。

自分で比較検討するのが大変

一括査定を利用する際には、「複数の査定結果を比較検討する作業」が発生しますが、これは専門知識のない利用者にとって難しく負担の多い作業となる場合があります。

レーベンゼストックのリースバック紹介

レーベンゼストックは、東証プライム上場企業であるMIRARTHホールディングスのグループ会社で、オーナーチェンジ・リースバックに特化した豊富な取引実績があります。リースバックの大手だからこそ、査定から賃貸借契約開始、退去時まで安心してお取引いただけます。

また、レーベンゼストックでは、リースバック業者にありがちな賃貸借契約期間中の設備修繕費などの負担が一切なく、人生設計に合わせて様々なサービスの付帯するプランをご用意しています。

リースバックのことならぜひレーベンゼストックにお問い合わせください。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

近年、資金調達の手段として注目されるようになってきているリースバック。資金繰りに困った場合や、急にまとまった資金が必要となった場合などに活用されるケースが多くありますが、実はそれ以外にも沢山の活用方法があることをご存じでしたか？
今回は、リースバックの仕組みやレーベンゼストックで扱っているリースバックの活用事例を、実際の金額とともにご紹介します。

「リースバックという言葉は聞いたことがあるが、具体的な内容を知らない」
「リースバックの活用事例を知りたい」

など、リースバックについて気になる方はぜひ読んでみてください。

リースバックとは

リースバックとは「セール・アンド・リースバック」とも言われており、自宅を売却してその代金を受け取り、そのまま自宅を賃貸物件として買取主から借りて住み続ける方法です。
通常売却とは違い、売却によりまとまった金額を受け取りながら、そのまま自宅に住み続ける事が出来るのが大きな特徴です。

近年のコロナ禍や物価高騰により、住宅ローンを支払えない方が増加傾向にあります。
住宅ローンが支払えなくなった方向けの解決方法の一つとしても、リースバックが注目されるようになってきています。

また、リースバックは住環境を変えることなくまとまった資金を得る事が出来るため、離婚の際や老後の資金確保など、様々な用途で利用されています。

関連記事：リースバックを活用して離婚時のトラブルを回避！

事例概要

今回は、離婚後の住み替えのためにリースバックをご利用いただいた事例をご紹介します。
ご利用いただいたのはAさん（女性・40代）。離婚をし、娘さんと二人で生活をすることになりましたが、離婚前は元夫の扶養に入っていたため、パートでの年収が100万円ほどの状態でした。すぐに引っ越しをし、新しい賃貸を探す手間や費用を捻出するのは難しいため、リースバックを利用することにしました。

離婚時の持ち家問題にはリースバックが有効！

住宅ローン・自宅の名義者でなくても住み続けられる

離婚してどちらかが自宅に住み続ける場合、所有権を持っていない方が自宅に残ることができなかったり、住宅ローンの名義が相手方のままになっていたりといった問題が起こります。
Aさんの場合、結婚時に夫の扶養に入っていたため、パートでの所得が100万円程度という状態でした。夫名義のマンションの所有権を自分に移す場合、収入がネックとなり審査が通らないという問題があります。

リースバックであれば、住宅を売却して所有権を第三者に移してしまえるため、自宅の名義人でなくても毎月の賃料を支払いながら住むことができます。

所有問題をクリアにし、ライフスタイルを変えずに自宅に住み続けることができます。

自宅の売却金で住宅ローンを返済できる可能性がある

通常の不動産売却では、不動産仲介会社に依頼し販売活動を行うため買主が見つかるまではある程度の時間がかかります。
リースバックでは、不動産会社に自宅を買い取ってもらうため、すぐに現金化できるのが特徴です。
自宅を売却するとまとまった資金が入るため、売却額によって住宅ローンの完済ができる可能性があり、また、場合によってはそれ以上の資金を確保することもできます。

今回のAさんの場合、住宅ローンが残ったまま所有権を持とうとすると、住宅ローン契約の際にも審査が必要なばかりでなく、連帯保証人を立てなければならない場合もありますが、それらに関する懸念も解消されるのです。
退居せずに住宅ローンを返済できることは大きなメリットと言えるでしょう。

また、Ａさんの場合には当てはまりませんでしたが、離婚に際して心配される事項のひとつに、教育費があります。一般的に、子供の進学のタイミングでは入学金や学費、一人暮らし資金など、まとまった金額が必要になります。
リースバックでは、査定額やローンの残額によっては、そのような教育資金を捻出できる可能性もあるのです。

引っ越し費用の負担がなくなる

通常の住み替えの場合、新居が見つかるまでの間仮住まいに引っ越すケースが多いです。その場合、引っ越しにかかる労力や費用がかかる上に、通勤手段や通勤時間が変わることを余儀なくされ、住環境の変化も大きなストレスとなりえます。

離婚による住み替えの場合は、収入の関係で今までよりも生活レベルを落とした物件探しを強いられることも多いです。

リースバックであれば、これまで住んでいた家に住み続けることができるため、自宅を売却しても引越しの必要がなくなります。引越し費用の負担もなく、心理的な負担も大きく軽減されます。

事例詳細

査定の結果、Aさんが結婚時に住んでいたマンションは3200万円で売却することができ、それにより住宅ローンを完済することができました。
今回は、売却金額のすべてをローン返済に充てたため、余剰資金はありませんでしたが、娘さんが既に20代だったこともあり、教育費などの大きな支出については心配せずに済みました。

売却後の賃貸契約は、定期借家契約で1年としました。レーベンゼストックの超短期リースバックプランを利用したため、賃料は物件の管理費と修繕積立金のみで、月々3万円と安く抑える事が出来ました。

それにより、非常に安い家賃でこれまでのマンションに住み続ける事ができ、フルタイムに移行して収入が安定するまでの間の支出を抑える事が出来ました。
パートからフルタイムへの移行は精神的にも体力的にも負担がかかります。そんな中、引っ越しをせずに自宅に住み続けられることは大きなメリットと言えます。

レーベンゼストックの超短期リースバック

レーベンゼストックとは

レーベンゼストックはリースバックやオーナーチェンジに特化した会社であり、東証プライム上場企業であるタカラレーベンのグループ会社です。
MIRARTHホールディングスグループが持つ累計約20,000件の豊富な取引実績で培った提案力を活かし、売主様の人生設計に合わせて様々なプランを提案しています。

オーナーチェンジ・リースバックに特化した買取・再販事業を行っているため、リースバックが初めての方でも安心してお任せいただけます。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

超短期リースバックとは

レーベンゼストックの超短期リースバックは、賃貸期間が最長1年以内の契約のみを対象に、賃料は物件の管理費と修繕積立金といったランニングコストのみのお支払いで住むことができるサービスです。それにより、1年間の家賃をかなり低価格で押さえる事が出来、次のステップへの準備に集中することができます。

レーベンゼストックでは、超短期リースバック以外にも、新居へ引越すときに現在の住まいでいらなくなった家電や粗大ゴミを処分するサービスがついている「おまかせリースバック」など、ライフスタイルの変化に合わせて最適なプランをご用意しています。

リースバックのことならぜひレーベンゼストックへご相談ください。

近年、資金調達の方法の一つとして、「リースバック」という仕組みが注目されるようになってきています。そこで今回は、リースバックの特徴やメリットとデメリット、注意点などを解説します。

「リースバックって何？」
「リースバックのメリットとデメリットについて知りたい」
「リースバックを利用するときは、どのような点に注意すればよい？」

本記事では、上記のような疑問にお応えします。

リースバックとは

リースバックとは

リースバックとは「セール・アンド・リースバック」とも言われており、自宅を売却してその代金を受け取り、そのまま自宅を賃貸物件として買取主から借りて住み続ける方法です。
通常売却とは違い、売却によりまとまった金額を受け取りながら、そのまま自宅に住み続ける事が出来るのが大きな特徴です。
資金繰りに困っている方によく利用されるサービス、というような印象もありますが、それ以外にも様々な場面で活用が可能です。

リースバックの仕組み

自宅をリースバック業者に売却した後で賃貸借契約を結び、賃貸に切り替えて自宅に住み続けるのがリースバックの仕組みです。
融資などとは違い、得た資金は自由に使うことができます。

リースバックはどんな時に活用できる？

リースバックを利用する場合、さまざまなケースで利用できるのが特徴です。
ここから、リースバックを活用する方法について具体的に解説します。

老後資金の確保

リースバックは、自宅に住み続けながらまとまった資金を得られることから、老後の資金を確保するために活用されます。
高齢の方の中には、住み慣れた家や街から離れることに対して、不安を感じる方もいるでしょう。通常売却と違い、リースバックであれば、転居先を決めたり引っ越ししたりする時間や労力などは不要です。

家の住み替え

リースバックは、家の住み替えにかかる費用を得るための手段としても活用できます。
通常の住み替えの場合、自宅を売却し、仮住まいに引っ越し、新居を購入するというステップを踏む必要がありますが、リースバックの場合は仮住まいに移ることなく、新居に入居するまでの間、売却した自宅に住み続ける事が出来ます。
また、通常売却の場合、買い手が見つかるまでに時間を要することが多く、住み替えの見通しが立ちにくいことも多いです。
リースバックを利用すれば、引っ越しの費用を削減しつつ、計画的かつスムーズに住み替えできる可能性があります。

相続資産整理

リースバックは相続対策にも活用できます。
リースバックで家を売って現金化することで、相続人に対して均等に相続しやすくなるためです。相続でトラブルになりやすいものの1つが家ですが、不動産相続によるトラブル件数は増加する傾向にあります。
生前にリースバックで自宅を売却して現金化しておけば、引っ越しをせずに自宅に住み続けながら相続対策を行うことができます。

離婚時の財産分与

リースバックは、離婚時にもよく活用されます。
結婚時に購入した自宅に住み続けたいが、名義が相手側や連名になっていることでトラブルになるケースがあります。特に子どもがいる場合、学区などの関係で住所を変えられないということが多いです。子どもにとって、生活環境や学区などが変わることは大きなストレスとなるでしょう。
リースバックを利用することで、所有権を業者に移し、賃貸に切り替えて自宅に住み続ける事が可能です。なおかつ、売却額でローンを完済したり、財産分与にも活用できる可能性があります。

リースバック活用事例：離婚による住み替え時に利用したケース

リースバックのメリット・デメリット

リースバックの利用にはメリットもありますが、デメリットもあります。
メリットとデメリットの両方をよく理解しておけば、後悔しにくくなるでしょう。
ここから、リースバックのメリットとデメリットについて具体的に解説します。

メリット

▼まとまった資金を得ながらも自宅に住み続けられる

リースバックのメリットは、短期間でまとまった現金を得ながらも、自宅に住み続けられる点です。
前述の通り、リースバックで自宅を売る場合はすぐに引っ越しする必要がありません。そのため、仮住まいに一度引っ越すという手間と費用を節約でき、通勤手段や子供の学区などをしばらくの間変えることなく自宅を売却できます。
また、家を売ったことが近隣などにすぐに知れることがないのも、場合によってはメリットとなります。
まとまったお金が必要だけれども、環境の変化などのリスクをなるべく小さくしたいと考える方にとって、リースバックの恩恵は大きいといえます。

▼買主を探して売却するよりもスピーディーに資金を得る事が出来る

リースバックのメリットは、一般的な不動産売却に比べてスピーディーに資金を得られる点です。
通常自宅を売却する場合は、買い手がみつかるまでに半年、1年と時間を要することがあり、いつ売却できるかの目途も立ちません。
一方、リースバックで家を売る場合、リースバック業者に所有権を譲渡するため、すぐに売却をすることができます。一括で自宅を買い取ってもらえるので、すぐにまとまった資金が必要な方にとって利便性が高いです。
また、リースバックは金融機関ではなく不動産業者とのやり取りになるため、審査がないことが多く、金融機関からの借り入れを拒否された方でも利用できます。

▼売却後は固定資産税や管理費などの負担がなくなる

リースバックのメリットとして、自宅を売った後に、固定資産税などの費用を負担しなくてもよくなる点があげられます。
リースバックで家を売ることにより、家の所有権がリースバック業者に移るためです。
リースバックによって、費用負担がなくなるものは、具体的に下記の通りです。

・固定資産税
・都市計画税
・修繕費
・管理費・修繕積立金

万が一、地震などで自宅が倒壊した場合でも、資産価値がなくなる点を心配する必要はありません。ただし、契約内容によっては、修繕費を負担しなくてはいけないケースもあり、契約内容をよくチェックしておくことが求められます。

デメリット

▼リースバックで設定される賃料が相場よりも高い場合がある

リースバックのデメリットは、賃料が相場よりも高くなる点です。
リースバックの場合、売却後の自宅にそのまま住み続けるため、その間の不動産の相場変動などのリスクは所有権を持った買取業者が請け負うことになります。そのため、家賃相場は近隣の相場よりも少し高く設定されていることが多いです。
リースバックを利用するときは、短期的な費用を考えるのではなく、5年先・10年先など長期的な視点で考えることがポイントです。
リースバック業者を比較する場合、売却価格と賃料の両方を合わせて考えるようにしましょう。

▼一般的な売却価格よりも低く査定される場合がある

リースバックのデメリットは、一般的な家の売却価格よりも安くなるケースがある点です。
前述の通り、リースバックの物件は、リースバック業者にとってはすぐに売却することができないため、相場変動のリスクにさらされるためです。
リースバックを利用する際は、複数のリースバック業者から見積もりを取り、資金計画を立てて比較検討することが重要です。

▼家を転売されたり家賃を上げられたりするトラブルにあうリスクがある

リースバックのデメリットは、住み続けられるはずの自宅の転売や家賃引き上げなど、さまざまなトラブルに合うリスクもあります。
リースバックとは、買主が家を再販することで利益をあげる仕組みであり、賃貸契約期間が長くなると、家の資産価値が低下するリスクがあります。
運用に慣れていない業者や悪質な業者を選んでしまうと、契約期間前に家を転売されたり、場合によっては、リースバック業者の資金難などにより立ち退きを要求されるケースもあります。
リースバックを利用するときは、信用できるリースバック業者を見極めることも必要です。

リースバック利用時の流れ

リースバックを利用する場合、基本的な流れはどのリースバック業者を利用する場合も同じです。
ここから、リースバックを利用するときの流れを具体的に解説します。

1. 売主から相談を受けた仲介業者がリースバック業者に査定依頼

リースバックを利用する場合、仲介業者に相談することで複数のリースバック業者の見積もりを比較検討することができます。相談を受けた仲介業者は、売主の了承を得たうえで、リースバック業者に査定を依頼する流れです。
WEBサイトなどを通して売主が直接リースバック業者に査定を依頼することもできます。

2. 業者が仲介に簡易査定を出す

次に、査定依頼を受けたリースバック業者から、仲介業者に対して簡易査定が出されます。
物件の状況や、売主の希望買取価格などが加味されます。

3. 仲介が売主に条件を提示

リースバック業者から簡易査定が出されたあとは、仲介業者から売主に対して、買取金額や家賃など契約の条件が提示されます。
ただし、簡易査定はあくまでも目安で、現地調査の後に正式な買取金額などが決まる点は理解しておきましょう。

4. 業者が仲介とともに売主のもとへ訪問査定

簡易査定に納得できた場合、リースバック業者と仲介業者による訪問査定に移ります。
訪問査定で金額に影響する項目は、具体的に以下の点です。

・室内の状況
・設備の状況
・周辺の環境
・物件の状態など

訪問査定では、図面との照合や境界線の確認などを細かくチェックされます。

5. 賃貸借契約の保証会社審査

業者による訪問査定のあとは、保証会社による家賃保証の審査があります。
家賃保証会社とは、万が一家賃を払えなくなった場合に、家賃を立て替えてもらえる会社のことです。
家賃保証をつけるためには審査が必要で、審査に落ちるとリースバックの契約ができないケースもあります。
保証会社の審査では所得を証明する書類が必要ですので、事前に用意しておくとスムーズです。保証会社はリースバック業者と提携しているケースが多く、会社によって審査の基準が異なります。

6. 売買契約

訪問査定のあと、正式な買取価格や家賃、契約条件などの連絡を受けます。
内容をよくチェックし、問題がない場合は契約する流れになります。
買取価格や家賃などは業者によって調整可能なケースがあり、条件に納得できない場合は相談してみるのも1つの方法です。
契約するときに住宅ローンが残っている方の場合、抵当権を抹消する必要があります。

7. 決済、引き渡し、賃貸借契約締結

自宅のリースバック契約を結んだあと、リースバック業者から金額が支払われます。
金額を受け取ったあとは、自宅の所有権を失い、リースバック業者と賃貸借契約を結ぶことになります。
賃貸借契約後は、契約で決められた家賃を毎月納めることで、今まで通りの生活が可能です。

リースバック利用時の注意点

リースバックは便利なサービスですが、利用するときに注意すべき点もあります。
ここから、リースバックを利用するときの注意点について具体的に解説します。

契約期間や契約内容の確認

リースバックを利用するときは、契約期間や家賃、買取金額などの契約内容をしっかりチェックしましょう。買取金額などの目先の利益だけではなく、その後の家賃を払って行けるか、どのくらいの期間住み続けたいかなどをしっかりと検討する必要があります。契約内容で確認すべきなのは、具体的に下記の通りです。

・修繕費用や原状回復費用の負担は誰が行うか
・どのくらいの期間住めるのか
・賃貸契約期間の更新は可能か

不明な点があれば、些細なことでも相談しましょう。

資金計画を立てる

リースバックを利用するときは、資金計画をしっかりと立てておきましょう。
リースバックを利用する方の中には、将来的に家賃を支払えなくなる方もいるためです。
毎月の収入や支出、貯金額などと照らし合わせ、無理なく住めるのかをチェックするのがポイントです。

家族と話し合っておく

リースバック契約をするときは、家族としっかり話し合っておきましょう。
リースバックを契約する方の中には、事前に家族と相談せずに契約したことにより、契約後にトラブルに発展するケースなどもあります。
リースバックとは家の所有権を失うことにもなり、慎重な判断が求められるといえます。
場合によっては、契約の席に家族を同席させるのも1つの方法です。

買取業者が信頼できるかどうか

リースバック契約するときは、リースバック業者が信頼できるのかを見極めましょう。
自宅売却後、その後の賃貸借契約ではリースバック業者と契約を結ぶことになります。中には、賃貸借契約に切り替えた後に転売をし、立ち退きをさせるといった悪質な業者も存在します。

リースバックは賢く利用しよう！

リースバックの特徴や仕組み、メリットとデメリットなどを具体的に解説してきました。
リースバックは活用の仕方によって様々なメリットを得る事が出来ますが、契約内容をよく確認し、資金計画をきちんと立ててから利用する必要があることがお分かりいただけたと思います。

レーベンゼストックのリースバック

レーベンゼストックはリースバックやオーナーチェンジに特化した会社であり、東証プライム上場企業であるタカラレーベンのグループ会社です。
MIRARTHホールディングスグループが持つ累計約20,000件の豊富な取引実績で培った提案力を活かし、売主様の人生設計に合わせて様々なプランを提案しています。

リースバックの利用を検討している場合は、ぜひレーベンゼストックにご相談ください。

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住宅ローンの支払いや財産分与など、様々な問題が起こる離婚問題。

離婚してどちらが住宅ローンを支払い続けるのかどうかが重要ですが、どちらが名義人になるのか、財産分与の問題なども気になるところです。もしも持ち家を売却する選択をしたとしても様々な理由で売却した家に住み続けたい場合は、リースバックを利用するのがおすすめです。

それでは、離婚したときに起こる持ち家問題や、離婚後に夫婦のどちらかが住み続ける場合の事例、リースバックのメリット、リースバックを利用するならレーベンゼストックがおすすめな点についてご説明しましょう。

離婚時に起こりがちな「持ち家問題」

離婚する際に起こりがちな持ち家問題は、以下の通りです。

・家を売却するか、どちらかが住み続けるかの意見がそもそも合わない
・自宅の財産分与や住宅ローンの支払い
・住宅の名義変更

離婚したときに起こる持ち家問題は後を絶たないため、持ち家を売却するのかしないのか、どちらが住み続けるのか、連帯保証人の存在や財産分与はどうなるのかなど、様々な問題が発生します。

持ち家問題が起きたときに、どんなトラブルが発生し得るのか知ることが大切です。

それでは、離婚したときに起こる持ち家問題についてご説明しましょう。

家を売却するか、どちらかが住み続けるかの意見が合わない

最もありがちなトラブルは、家を売却するか、どちらかが住み続けるかの意見がそもそも合わないことです。

これは夫婦間で離婚したときに持ち家をどう扱っていくのかが最大の焦点となりますが、夫婦の意見が合わずに硬直状態となり、話し合いが一向に進まないケースがあります。

たとえば、どちらかが「家を売却したい」と考えているにもかかわらず、片方が「住まいを変えたくない」「子どものために家を売却したくない」といった意見であるケースは非常に多いです。そのために話し合いが平行線になってしまい、離婚協議そのものが膠着状態になってしまうこともあります。

自宅の財産分与や住宅ローンの支払い

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力し合って築いていった財産を分け合うことです。婚姻期間中に夫婦2人で築き上げた共有の財産がある場合は、離婚時にはそれを分配するというのが基本的な考え方です。

持ち家の場合は、結婚生活のために購入した住宅は財産分与の対象になります。逆に、もともと片方の所有物だった住宅については財産分与の対象とはなりません。

住宅の財産分与を考える場合、まず住宅ローンの残額がいくらなのか、そして現在の住宅の価値はいくらなのかを確認する必要があります。その上で、住宅を売却するのか、住み続けるのかを決め、財産分与の分配を行います。

住宅ローンの残額よりも現在の住宅の不動産評価額が上回っている場合、住宅を売却して現金化したうえで、その金額を分配することもできます。住宅を売却しない場合は、どちらかに持ち家を譲り、もう片方が不動産評価額の半分の現金を受け取るなどの方法もあります。

住宅の不動産評価額よりもローンの残額が上回ってしまっている場合、財産分与の概念に照らして夫婦間の負担額を考慮する必要があります。

離婚原因によっては、離婚の原因を作ったことへの損害賠償としてローンを多めに分配することも考えられるでしょう。

この分配をどのように行うかでトラブルになってしまうケースがあります。

住宅の名義変更

持ち家に名義人以外が住み続ける場合、不動産の名義変更を行う必要があります。

名義変更自体は本来、簡単な手続きで行うことができますが、住宅ローンの支払いが残っている場合には注意が必要です。

不動産の名義は、法務局に書類を提出を行うことで変更ができますが、住宅ローンの名義は金融機関で行う必要があります。金融機関との契約上、ローンが残っている場合には、不動産の名義を勝手に変更してはいけないことが多いです。ローンの名義を切り替えたり、ローンの借り換えを行うには、ローンの審査を再度行わなければなりません。

ローンの名義変更を行わず、離婚後に名義人以外が住み続けることは可能ですが、万が一名義人の住宅ローン返済が滞った場合には、その返済を求められたり、強制退去を命じられたりする可能性があります。

また、住宅の名義が夫婦共同であった場合などは、片方の返済が滞った際、たとえ離婚後でも住宅ローンを返済しなければならないことがあります。

事例①離婚後、夫が住み続けたい

夫の負担で夫婦の住宅を購入した場合、夫からすると自分が購入した住宅であるため、離婚してもそのまま住み続けたいと主張するケースが考えられます。

離婚後も夫が住み続けたいとなった場合、住宅ローンや自宅の名義人が夫になっているなら特に問題はありません。

しかし、住宅ローンや自宅の名義人が夫婦連名になっている場合は、トラブルが発生する可能性があります。

先ほども触れたように、連名で住宅を所有している場合、夫のローン返済が万が一滞った場合に元妻が返済を負担することになったり、将来的に自宅を売却する際に元妻の同意が必要になる可能性があります。離婚後に元妻の同意が必要になった際に連絡が取れなかったりといった問題が起こるかもしれません。

事例②離婚後、妻が住み続けたい

子どもがいる家庭の場合、離婚後も妻と子どもが住宅に住み続けたい場合も多くあります。

離婚後も妻が住み続けたいとなった場合、住宅ローンと自宅の名義人が妻一人なのであれば、特に問題なく住み続けられます。

しかし、住宅ローンも自宅の名義人も夫一人だった場合、名義を変更できるのか、変更しない場合は夫が住宅ローンを払い続けてくれるのか、ローンを分配するのであればどのように分配するのか…など協議する必要があります。
夫がローンの支払いを約束してくれたとしても、完済するまでは途中で支払をしなくなるリスクや、支払い能力を失ってしまうリスクもあります。

夫にとって、離婚前の住宅ローンの支払いを続けることは、長期的にみて負担になる可能性があります。また、再婚などで状況が変わり、支払いをやめたいと考えるようになってしまう場合もあります。

住宅ローンと自宅の名義人が夫婦連名だった時も同様に、誰が住宅ローンを支払うのかどうかが焦点となります。

離婚時にリースバックを活用した事例詳細はこちら

離婚時の持ち家問題にはリースバックが有効！

離婚後の持ち家問題を解決するには、リースバックが有効的です。

リースバックとは、住宅を売却した後に、賃貸借契約に切り替えて同じ家に住み続けられる方法です。

しかし、「リースバック」を初めて耳にする人にとって、どんなメリットや注意点があるのか気になる人も多いのではないでしょうか。

それでは、リースバックとは何か、どんなメリットや注意点があるのかご説明しましょう。

リースバックとは？

リースバックは自宅を売却してその代金を受け取り、そのまま自宅を賃貸物件として買取主から借りて住み続ける方法です。

今回のケースの場合、離婚するときに持ち家をリースバック業者に売却し、その売却先と賃貸借契約を締結することで、売却した持ち家に住み続けることができます。

住宅を売却するため、売却金額でローンを完済できる可能性もあるうえ、名義人は業者に移るため、名義に関する諸問題も解消されます。

離婚時におけるリースバック利用のメリット

リースバックメリットは、以下の通りです。

・売却資金によってローンを完済、または返済負担を軽減できる
・所有者でなくとも家に住み続けられる
・財産分与にも利用できる可能性がある
・子供の学区を変更する必要がない

売却資金によってローンを完済、または返済負担を軽減できる

リースバックによって持ち家を売却することで、売却金額で住宅ローンを完済できる可能性があります。

リースバックではなく、通常の売却でも売却金額は手に入りますが、その場合はリースバックとは違い、買主を探す必要があるため、売却できるまでに時間がかかってしまいます。

ですが、リースバックであれば不動産会社等が買主になるので、すぐに家を売却することができます。

ただし、リースバックは、様々なメリットを享受できる分、売却査定額は通常よりも少し下がる傾向にあります。契約の前に、見積金額や賃貸借契約期間の賃料などを精査するように注意しましょう。

所有者でなくとも家に住み続けられる

リースバックでは、住宅を売却して所有者でなくなった後も自宅に住み続けられるのが大きなメリットです。

離婚後に、片方が自宅に残って住み続ける事が出来るため、引っ越し費用を抑える事ができ、残る側はそれまでのライフスタイルに大きな変化を起こすことなく暮らす事が出来ます。

リースバック後の賃貸借契約は、1年などの短期契約から、数年以上の契約まで様々です。離婚後の人生設計に合わせてプランを検討することをお勧めします。

財産分与にも利用できる可能性がある

リースバックは財産分与にも利用できる可能性があります。

財産分与は夫婦が婚姻期間中に協力し合って築いていった財産を分け合うものですが、この時にリースバックを利用することですぐに自宅を現金化できるのが最大のポイントです。

早期に現金化することで、財産分与の諸問題を先延ばしにすることなく解消し、後々のトラブルに繋がるリスクを最小限に抑えます。

子供の学区を変更する必要がない

離婚後も住まいを変えたくない理由として多くあげられるのが、子どもの転校です。離婚後に引っ越しをすることで、子どもの転校を余儀なくされる場合、子どもにとって大きな負担がかかることがあります。

その点、リースバックを利用すれば、住宅の名義やローンの問題を解消しつつ、子どものために従来の生活を変えることなく自宅に住み続ける事が出来ます。
この場合も、子どもの年齢によって卒業までの年数などを逆算し、離婚後〇〇年は賃貸借契約を継続したい、など希望のプランを決める必要があります。

レーベンゼストックのリースバック

離婚時にリースバックの利用を検討している方におすすめのプランとして、レーベンゼストックのえらべるリースバックプランがあります。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

おまかせリースバック

おまかせリースバックは新居に引っ越す際に、現在の住まいで不必要な家電や粗大ごみを処分するサービスが付帯されています。

超短期リースバック

超短期リースバックとは、最長定期借家1年未満の契約が対象であり、物件管理費と修繕積立金額などのランニングコストのみで住み続けられるサービスです。

両プラン共に利用には年齢制限も年収制限もなく、また固定資産税や入居中の設備修繕費などの負担もありません。

レーベンゼストックはリースバックやオーナーチェンジに特化した会社であり、東証プライム上場企業であるタカラレーベンのグループ会社です。
MIRARTHホールディングスグループが持つ累計約20,000件の豊富な取引実績で培った提案力を活かし、離婚後の人生設計に合わせて様々なプランを提案しています。

離婚時にリースバックの利用を検討している場合は、ぜひレーベンゼストックにご相談ください。

不動産契約においては、賃料が発生するものを賃貸借、賃料が発生しないもの、つまり無料で貸し出すものを使用貸借といいます。
では、リースバックを提案する際において、賃貸借と使用貸借にはどのような違いがあるのでしょうか。

本記事では、賃貸借契約のメリット・デメリットと使用貸借契約のメリット・デメリットを踏まえ、リースバック契約における賃貸借と使用貸借の違いについて解説します。

この記事を読み終えると、リースバックにおける賃貸借契約と使用貸借契約の違いに対する理解がより深まってくるでしょう。

リースバックとは？

リースバックは自宅を売却してその代金を受け取り、そのまま自宅を賃貸物件として買取主から借りて住み続ける方法です。自宅を売却して借り直すので「セールアンドリースバック」とも呼ばれます。

リースバックは近年、利用者が増加しています。主な理由は以下のとおりです。

・生活資金を確保したい
・事業資金を確保したい
・相続問題を円滑に解決したい

不動産会社やファイナンス会社など、リースバックを取り扱う業者が買い取るので売主は自宅の買い手を探す手間がかかりません。早ければ1週間程度で売却が完了するケースもあります。

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売却によりまとまった資金を得ながら、自宅に住み続けられる

リースバックを利用すれば、売主はまとまったお金を得ながら自宅に住み続けられます。引っ越しを行う必要もないため、当面の引っ越し資金もかかりません。

賃貸借契約の期間が満了したらそのまま契約を更新することも、退去して他の家に移り住むこともできます。その時々の経済状況や生活スタイル、家族構成にマッチした選択が可能です。

自宅売却後は、賃貸借契約に切り替えるのが一般的ですが、冒頭で触れたように「使用貸借契約」に切り替えることもできます。
それでは、リースバックにおいては賃貸借契約と使用貸借契約でどのような違いがあるか見ていきましょう。

使用貸借契約の特徴

まずは、一般的な使用貸借について解説します。

使用貸借契約は対価を払わずに貸借できる

使用貸借とは、対価を払わずに貸借する契約全般を指します。無償の契約であれば、動産・不動産を問いません。

使用貸借と賃貸借の違いも明快で、賃料が発生する契約かどうかで判断できます。

不動産で例えると、土地を貸すなら地代、土地・建物を貸すなら賃料が発生しなければすべて「不動産の使用貸借」となります。

不動産の使用貸借でよくある例が、下記のような親子間の貸借です。

・親名義の土地を使用貸借で子に貸し、子の家を建てる
・親が所有するマンションを息子・娘夫婦などが使用貸借で居住する

上記のような親族間貸借以外に、親しい友人・知人のような赤の他人に土地や建物を使用貸借するケースもあります。例えば、山奥にあるため住居用には使えない土地を使用貸借として借り、農業を行うといったケースが考えられます。

使用貸借契約は貸主の都合で追い出される可能性がある

使用貸借では貸主から立ち退き要請を受けた場合、借主は速やかに不動産を明け渡す義務があります。民法では、使用貸借における借主の権利が非常に弱いとされているからです。

基本的に使用貸借では、期間を定めている場合ならその期間中、定めがないなら貸借の目的が達成されるまでの間、借主は該当不動産を使用できるのが原則です。

しかし、貸借の目的を達成するために充分な期間が経過したと判断されるケースや、使用貸借の期間と目的を明確に決めていないケースでは、貸主はいつでも使用貸借契約を解除できます。

使用貸借契約では設備などの修理が借主負担になる

使用貸借では、設備などの修繕費用は借主が負担するのが原則です。使用貸借は賃貸借とは違って無償での契約であるため、貸主に修繕義務がないからです。

貸主は貸している不動産に瑕疵があることを知らなかった場合は、その瑕疵によって不都合が起こってもその責任を負うことはありません。ただし、瑕疵を知っていながら借主に教えなかった場合は責任を負います。

借主側には、貸借する不動産の保管・保存に必要な費用を負担するとともに、退去時の家財撤去や原状回復にかかる費用を支払う義務があります。

リースバックにおいて使用貸借契約をするメリット・デメリット

この項目では、リースバックで使用貸借をするメリット・デメリットを解説します。

メリット：毎月の賃料の負担がない

リースバックで使用貸借をするメリットは毎月の賃料の負担がないことです。使用貸借では賃料の他、持ち家として管理していたときに必要だった維持費・管理費が発生しないからです。

使用貸借の期限は一般的に1年であることが多いので、1年後の引っ越しまでに住居にかかる費用が全くかからないのは大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット：1年分の管理費や修繕積立金、固定資産税を前払いする必要がある

リースバックで使用貸借をするデメリットは、1年分の管理費や修繕積立金、固定資産税などを前払いする必要があるケースが多いということです。

「1年分の金額を一括で支払う」と聞くと大きな負担に感じる売主も多いですが、売却した際に入ってくるお金から引かれるため、心理的な負担は少ないかもしれません。ただし、賃料がないからと言って安易に使用貸借を選択すると、結果的に賃貸借の方が負担額は安かったというパターンも少なくありません。契約の際は、使用貸借と賃貸借の両方で見積もりを出し、検討する必要があります。

賃貸借契約の特徴

まず一般的な賃貸借契約の特徴について解説します。

賃貸借契約では対価を支払う必要がある

賃貸借契約では、不動産などを使用するかわりに、その対価を支払う義務が必ず発生します。逆に言えば、賃料の支払いが発生しない貸借契約はすべて後述する使用貸借契約になります。

借主は、決められた期限までに賃料を支払う義務があります。この義務に違反すれば債務不履行責任を追及され、遅延損害金を支払わなければなりません。もし連帯保証人がいるなら、保証人に滞納賃料を請求される場合もあります。

また、一般的に賃料支払いが3ヶ月以上滞れば、債務不履行にもとづいて賃貸借契約を解除されてしまいます。

貸主から賃貸借契約を解除するには正当事由が必要

不動産の賃貸借では、借主はあらかじめ告知をすることで自分の好きなタイミングで契約を解除できますが、貸主から賃貸借契約を解除する場合、正当事由が必要になります。土地・建物等の賃貸借契約は「継続」が原則とされているからです。

借主からすると、貸主の都合で急に契約解除をされてしまうなどのリスクがなくなり、安心して対象物の使用を続ける事が出来ます。

賃貸借契約では原状回復などの義務が明示されている

賃貸借契約では、借主が部屋を退去するときに必要になる原状回復費用を負担する必要があります。賃貸借契約では、借主に原状回復義務があるからです。

経年による劣化、通常の使用による損耗に当たらないような以下のようなものは、借主は修繕費用を負担することになります。

・喫煙による壁・天井などの変色
・下地に傷がついた画鋲・ネジなどの穴
・通常の範囲を超えた重量物を置いたときの床の傷
・故意、または不注意による傷・汚れ（定期的に掃除を行わなかったことによるカビ・汚れ）
・ペットによる傷・汚れ

リースバックにおいて賃貸借契約をするメリット・デメリット

この項目では、リースバックで賃貸借契約をするメリット・デメリットを解説します。

デメリット：毎月の賃料が発生する

リースバックで賃貸借契約をする場合、毎月の賃料が発生します。これは持ち家として自宅に住んでいたときには必要なかった費用なので、負担に感じる人も多いです。

家賃として設定される金額も、相場より高くなる傾向にあります。一般的に物件の売却価格の8～12%が一年の家賃総額になります。この金額を12ヶ月で割った額を毎月支払う形です。

相場の割合はリースバック業者によって異なりますが、仮に物件が1,500万円で売却され、その12%を家賃にする場合「1,500万円×12%÷12ヶ月＝15万円」が一月分の家賃になります。

リースバックで賃貸借契約をするときは、このような計算式で家賃が決まるため高くなる傾向にあるのです。そのため、居住する期間が長くなるほど家賃負担が重くなってしまうこともあります。

メリット：固定資産税、修繕費などを支払わなくて済む

リースバックで賃貸借契約をする場合、賃料以外の費用は基本的にかからないことがメリットです。所有権がリースバック業者に移るからです。

具体的には、以下のような支払いから解放されます。

・固定資産税
・修繕費
・火災保険や地震保険
・住宅ローン

リースバックによる賃貸借契約であれば、住宅ローンに変動金利型を選んでいた場合の支払い額の増加リスクや、地震・火事などの災害による損壊リスクなどはなくなります。

自宅を所有するリスクは、すべてリースバック業者にまかせることが可能です。
家賃の負担は発生するとはいえ、固定資産税や修繕費の負担がなくなることで、結果的に賃貸借契約の方が安く済むケースも多いです。

関連記事：リースバックの賃貸借契約期間とそれぞれのメリット・デメリットとは？

レーベンゼストックのリースバック

レーベンゼストックは、東証プライム上場のタカラレーベンのグループ会社です。マンションの買取再販に特化しており、豊富なリースバックの取引実績による提案力をはじめとした、以下のような強みを持っています。

・累計約20,000件の豊富な取引実績
・年齢制限・年収制限なし
・ライブプランに合わせた賃貸借期間
・入居中の設備の不具合・修繕は当社が負担

リースバックのことなら、ぜひ弊社までお問い合わせください。

皆さんの中には、リースバックを活用した新築マンションへの住み替えに関心があっても、リースバックに関する知識に自信がないためお客様へのリースバックのご提案を躊躇している方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、リースバックを活用して新築マンションへ住み替えるために必要な知識を詳しく解説しています。この記事を読み終えると、リースバックに関する必要な知識が身につくはずです。そして、リースバックを活用した新築マンションへの住み替えをお客様に提案することができるでしょう。

住み替えとは

住み替えとは、不動産売買を伴う住居の変更です。住み替えの目的は人によって様々です。たとえば「ライフスタイル・家族構成の変化に対応するため」、「新しく綺麗な住居に住むため」等が一般的な住み替えの理由として挙げられます。住み替えのメリットは、理想の生活を実現できる点です。その一方、自宅売却や新居購入のタイミングを図ることが難しいケースもあります。また、自宅売却から新居購入までで必要な資金を事前に計算し、本当に必要資金が確保できるかシミュレーションする必要があります。

通常の住み替えの仕方

通常の住み替えは下記3つの方法に分かれます。1つずつ解説していきます。

買い先行

買い先行とは新居を決定した後に、自宅を売却する方法です。買い先行のメリットは、仮住まいに住む必要がないため引っ越しが1回で済む点です。また、自宅を売却するタイミングが決定していない状態で新居を探すため、時間を気にせずにじっくりと新居探しができます。その一方、自宅の売却が遅れた場合、ダブルローンを組まざるを得ないケースがあります。また、新居を確保した後に自宅の売却先を探すため、条件の合う売却先が見つからない可能性があります。結果として、自宅の売却金額が低くなる可能性もあるでしょう。

売り先行

売り先行とは自宅の売却先を決定した後、新居を探す方法です。売り先行のメリットは、自宅の売却金額を住宅ローンの返済に充当できる点です。自宅を売却する際は住宅ローンの残高が残っているケースが多いため、先に自宅を売却することによって資金計画が立てやすくなります。また、自宅の売却を急ぐ必要がないため、時間をかけて買い手と交渉できます。その一方、売り先行のデメリットは自宅の売却が決定後、急いで新居を探す必要がある点です。また、自宅の売却時までに新居へ入居できない場合、仮住まいに住む必要があります。したがって、2回引っ越す必要があるため引っ越し費用が高くなります。

同時決済

同時決済とは、新居の購入と自宅の売却の決済を同じタイミングに行う方法です。同時決済のメリットは、仮住まいが不要なため引っ越しが1回で済む点です。新居の入居日と自宅の退去日を同日にできれば、1回の引っ越しで住み替えを完了できるため、理想の住み替え方法と言えるでしょう。しかし、現実問題として同時決済は決済タイミングの調整が難しいデメリットがあります。そのため、住み替えの際には同時決済を第一希望としながらも、同時決済ができない時の行動を事前に想定しておきましょう。

住み替えにリースバックを利用する仕組み

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却した後も、買主である業者と賃貸借契約を締結し、自宅に住み続けることができる仕組みです。つまり、自宅の所有権はリースバック業者に移りますが、売主はリースバック業者に家賃を支払い、賃貸として自宅に住み続けることができるのです。自宅を売却する際、賃借人はリースバック業者から売却代金を受け取れるため、まとまった資金を手にすることができ、なおかつすぐには引っ越しをせずに同じ家に住むことができます。その一方、自宅売却後にリースバック業者へ支払う家賃は、相場より高くなる傾向があります。なぜなら、毎月の家賃は「売却額×期待利回り÷12」で決定しますが、リースバックの期待利回りは一般的な不動産投資よりも高く設定されるからです。

リースバックを利用した住み替え方法

リースバックの仕組みを利用することで、従前の所有者は、売却した自宅に住み続けながら、新居を探すことができます。新居探しにリースバックを利用するメリットは、仮住まいに引っ越す必要がないため引っ越しが1回で済む点です。通常売却の場合は、売却後に仮住まいに住む必要があるため、引っ越し費用や移動の手間を軽減できます。そのうえ、リースバック業者から受け取る売却代金を利用して、住宅ローンの返済や引っ越し費用に充当できます。売却代金で旧住居のローンを返済できれば、新居購入のために新たな住宅ローンを組んだとしてもダブルローンにはなりません。売却後は賃貸借契約に切り替えて自宅に住み続けるため、賃貸借期間中は家賃を支払う必要がありますが、自宅の所有権は業者へ移転するため、固定資産税等を払う義務は無くなります。

住み替えにリースバックを利用するメリット

住み替えにリースバックを利用する5つのメリットを紹介します。

ダブルローンの心配がない

1つ目のメリットは、自宅の売却金額で住宅ローンを完済できればダブルローンの心配がない点です。したがって、新居購入にあたって新たに住宅ローンを組んだとしても、ダブルローンには該当しません。ダブルローンは経済的な負担が極めて大きいため、ダブルローンの心配がないことは大きなメリットと言えます。ただし、売却額でローンの完済ができるかどうかは、見積もりが提示された際にきちんと確認をする必要があります。

新規の住宅ローン条件がよくなる

2つ目のメリットは、リースバックを利用すると今の自宅の住宅ローンを完済できるため、新規住宅ローンの優遇金利の条件がよくなることもあります。借入条件をより良くするためにもリースバックを利用した新築マンションへの住み替えを検討するのもよいでしょう。

頭金を用意できる

3つ目のメリットは、売却額によっては新居購入に必要な頭金を捻出できる点です。リースバックを利用する場合、旧住居の売却金額から住宅ローンの残高を差し引いた金額を、頭金に充当することができます。一般的な頭金は、物件価格の10％程度と言われています。リースバックを利用して住み替えをする際は、新住居の頭金がどの程度になりそうかも念頭に入れておくと良いでしょう。

仮住まいが不要

4つ目のメリットは、売却後の仮住まいが不要なため引っ越しなどの金銭的・体力的負担が少ない点です。なぜなら、リースバックを利用して自宅を売却した後も旧住居に住み続けられるため、仮住まいを用意する必要がないからです。引っ越し回数も現在の自宅から新居までの1回で済みます。したがって、リースバックを利用することで仮住まいが不要になり、引っ越し費用を抑えられます。

資金計画が立てやすい

5つ目のメリットは、資金計画が立てやすい点です。リースバックを利用して自宅を売却することでまとまった資金を得る事ができる上に、先に挙げたダブルローンや仮住まいの賃料・引っ越し費用などの心配がなくなるため、資金繰りをシンプルに考える事が出来るようになります。

住み替えにリースバックを利用するデメリット

住み替えにリースバックを利用する際に考えられる2つのデメリットを紹介します。

売却価格が相場より少し下がる

1つ目のデメリットは、売却価格が相場より少し下がる点です。リースバック業者は物件を購入後、自宅を売却した従前の所有者に物件を貸し続けるため、その物件を再度売却するまでにタイムラグが発生します。リースバック業者は、賃貸借期間の物件価格の変動リスクを負うため、買取価格を相場より下げることでそのリスクを軽減するのです。

業者によってはトラブルになることも！

2つ目のデメリットは、利用するリースバック業者によっては売却後にトラブルに巻き込まれる可能性がある点です。たとえば、自宅を売却後に賃貸借契約を締結したリースバック業者が倒産した場合、物件が差し押さえられる可能性があります。また、新たな所有者の方針によっては、家賃が上がったりする等、賃貸借契約の見直しを要求される可能性もあるでしょう。したがって、リースバックを利用して自宅を売却する際は、経営状況を十分にリサーチし、信頼できるリースバック業者を探す必要があります。

住み替えにリースバックを利用する際のポイント

住み替えにリースバックを利用する際、事前に考慮すべき3つのポイントを紹介します。

住宅ローンの残高

1つ目のポイントは住宅ローンの残高です。リースバックを利用して売却した代金で住宅ローンを完済できるか、自宅売却前に必ず確認しましょう。その理由は、自宅の住宅ローンが残った状態では、新居の住宅ローン審査に通過することが難しくなったり、ダブルローンの返済をしなければならなくなるためです。住宅ローンの返済ができなくなった場合、強制退去や自己破産に追い込まれる可能性があります。

新住居の頭金と引っ越し費用

2つ目のポイントは新住居の頭金と引っ越し費用です。自宅の住み替えの際には、新住居の頭金や引っ越し費用などが必要になります。リースバックを利用して自宅を売却した際に、売却金で旧住居のローン返済と新住居の頭金・引っ越し費用すべてをカバーできるのが理想です。住み替えの際は、こういった資金を捻出できるかどうかを事前に確認しましょう。

リースバック業者の選定は慎重に！

3つ目のポイントは、信頼できるリースバック業者を選ぶことです。悪徳なリースバック業者に自宅を売却した場合、トラブルに巻き込まれる可能性があります。また前述の通り、リースバック業者が倒産した場合、物件の所有者変更によって家賃が上がる可能性もあります。住み替えを目的としたリースバックの実績が豊富かつ、経営状況が安定している業者を選ぶことで、こういったリスクをなくすことができます。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

レーベンゼストックのリースバック

皆様が安心して取引をするために、信頼できるリースバック業者選びは重要です。レーベンゼストックは、東証プライム市場上場のMIRARTHホールディングスのグループ会社であり、リースバック取引を数多く行っています。

区分所有者にとって、新しい住居への住み替えを少ない負担で行えるリースバックには大きなメリットがあります。そのため、リースバックはすぐに転居を迫られる通常売却よりもハードルが低く、お客様が新築マンションを購入する際、リースバックの利用によって、スムーズな住み替えのご提案が可能になる場合があります。リースバックを利用して新居への住み替えを提案する場合は、ぜひレーベンゼストックにご相談ください。

「老後2000万円問題」が一時期話題となったように、高齢者の老後資金をどのように用意するのかは退職後の大きな課題となっています。

老後の資金調達手段の一つとして活用できる方法がリースバックです。

リースバックは自宅に住み続けながらまとまった資金を手にできる方法ですので、老後資金確保のために「自宅を売却したい」という高齢者の方に対して有力な提案となるでしょう。

この記事では、仲介業者様向けに高齢者リースバックのメリットとデメリットや注意点などについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

高齢者がリースバックを利用する理由

高齢者がリースバックを利用する主な理由や背景は次の5つです。

・住宅ローンや借入金の返済
・生活資金の確保
・高齢者施設の入居資金
・相続対策
・終活への利用

老後資金の確保はもちろん、借入金を返済したい場合や相続対策としてリースバックを利用する人もいるようです。
高齢者がリースバックを利用する5つの理由を詳しく解説していきます。

住宅ローンやその他借金の返済

住宅ローンなどの各種ローンを返済することができずに自宅を売却する人も少なくありません。
このような場合に、通常の売却であれば自宅を退去しなければなりませんが、リースバックであれば自宅への居住を続けられます。
リースバックを利用する大きな理由の1つとして「借入金を返済するため」が挙げられます。

生活資金の確保

老後の資金が不足している場合に、自宅を売って生活資金確保のためにリースバックを利用する人がいます。
リースバックなら、自宅を売却しまとまった老後資金を確保した後に、そのまま賃貸で自宅に居住し続けることが可能です。
老後にまとまった資金を確保したい場合にもリースバックが利用されることがあります。

高齢者施設の入居金の確保

高齢者施設へ入居するためにリースバックを利用する人もいるようです。
リースバックを利用すれば自宅に住み続けることも可能ですが、例えば、配偶者だけを高齢者施設へ入居させることもできます。
夫婦のどちらかが自宅に居住し、もう一方や施設へ入居する場合などにもリースバックは有効な手段です。

相続対策の一環

相続の際に固定資産を残してしまうと、相続人同士で揉めることがあります。
不動産は現金のように分けることができないためです。
そこで、リースバックで自宅を売却してしまい、分割可能な預金に換えた上で、自宅に家賃を支払って住み続ける方法があります。

終活での利用

高齢者が終活の一環でリースバックを利用する場合があります。
例えば、葬儀の段取りを自分で組んでその費用までも準備することがあるでしょう。
まとまった資金を手に入れて自由に使った上で、自宅に住み続けたいというケースでもリースバックを活用できます。

高齢者がリースバックを利用するメリット

高齢者がリースバックを利用するメリットとして次の5つのメリットが挙げられます。

・自宅を売却しても現住所に住み続けることが可能
・年齢制限なく利用できる
・資金使途の説明不要で自由に使える
・固定資産税や地方税などがかからない
・近所や周囲に知られずに売却可能

通常の売却や持ち家に居住することと比較した場合のリースバックを利用する5つのメリットについて詳しく解説していきます。

自宅を売却しても現住所に住み続けることが可能

通常の不動産売買契約で自宅を売却すると、持ち家の所有者は引っ越しを余儀なくされます。
しかしリースバックを利用すれば今まで通り現住所に住み続けることが可能です。
「自宅を売却してまとまった資金が欲しい」「自宅に住み続けたい」という希望を同時に叶えられるのがリースバックの大きなメリットです。

年齢制限なく利用できる

リースバックは、年齢制限がありません。
リースバック業者によって条件は変わりますが、65歳以上の方でもリースバック契約を結ぶことが可能です。また、リバースモーゲージは高齢者専用のローンですので「60歳以上」など利用できる下限年齢が決められています。
しかしリースバックは自宅を所有している人であれば誰でも利用できるので、「若くてリバースモーゲージが利用できない」「フリーローン、カードローン審査に落ちた」という人も利用可能です。

資金使途の説明不要で自由に使える

リースバックは自宅を売却したお金を自由に何にでも使うことができます。
ローンでは基本的に「借りたお金を何に使うか」の資金使途が問われ、借金返済や事業資金などには使用できません。
なおリバースモーゲージを利用した場合は、金融機関との契約で使用用途に制限があり、違反した場合は契約自体を解消して返金を求められる可能性があります。
リースバックであれば調達したお金は何にでも使用できるので、事業資金やローン返済など自由に利用できます。

固定資産税がかからない

リバースモーゲージを利用して自宅を売却すれば固定資産税や都市計画税はかかりません。
固定資産税は持ち家に対して課税されるためです。
リースバックを利用することで所有権が不動産会社へ移行するために固定資産税が課税されません。
自宅を所有することには税負担が生じますが、リースバックで自宅を売却することによって税金が課税されないのはメリットです。

近所や周囲に知られずに売却可能

リースバックを利用して自宅を売却しても近所などに自宅を売却したことを知られることはありません。
自宅を売却する際には引っ越しをする必要があったり、自宅に「売り物件」などの看板が掲示されるので、近所の人に自宅を売却することを知られてしまいます。
しかしリースバックは、売却後もそのまま居住ができるので、近所や周囲に知られることなく、売却を進められるので利用する人がいます。
近所や知人に知られることなく売却したい、という方にもリースバックは有効な売却方法です。

高齢者がリースバックを利用するデメリット

高齢者がリースバックを利用する際には次の3つのデメリットにも十分注意しましょう。

・家賃が発生する
・通常の売却よりも売却価格が安くなる
・持ち家ではなくなってしまう

金銭的に損をする可能性がある上に、資産である持ち家を失ってしまう点には注意が必要です。
高齢者がリースバックを利用する3つのデメリットについて詳しく解説していきます。

家賃が発生する

リースバックでは売却した自宅に住み続けるために家賃の支払いが必要になります。
また、家賃は周辺相場よりも高くなるのが一般的です。
リースバックを利用すれば、確かにまとまった資金を手にすることができますが、その分、これまでは支払う必要のなかった家賃負担が相場よりも高い金額で発生する点には十分注意しなければなりません。

通常の売却よりも売却価格が安くなる

リースバックは通常の不動産取引に比べ、売却価格が安くなってしまいます。
リースバックでは、不動産会社が自由に自宅を売買できないため、通常の不動産投資よりも高めの利回りが設定されます。
そのため例えば利回り5%で、家賃が10万円（年間120万円）であれば、物件の買取価格は2,400万円です。
しかし、リースバックでは7%〜8%の利回りが設定されるので、家賃10万円の場合の買取価格は1,710万円程度になります。
リースバックでは不動産会社が設定している利回りが通常の不動産投資より高いため、売却価格は相場よりも安くなるのもデメリットです。

レーベンゼストックのリースバックプランでは、利回りや契約期間による減額等の制限はなく、当該物件リフォーム後の売却想定額より逆算で買取金額のご提示をします。
賃料も周辺相場を考慮して設定されますので、リースバックのご相談は下記よりお問い合わせください。

名義が変わり持ち家が「資産」ではなくなってしまう

リースバックを利用すると持ち家を手放すので名義が変わります。
持ち家を所有していた人にとっては「資産」ではなくなるのです。
自分の資産ではないため、自由に売買できなくなるのはもちろん、相続財産として配偶者や子供に残すことも不可能です。
さらに、不動産会社は物件の価値を守るために賃貸契約時に細かいルールを設けることがありさらに、許可なくリフォームができなくなるなど、不動産会社は物件の価値を守るために賃貸借契約時に細かいルールを設けることがあります。
自宅を売却することで、自分の資産として自由に使用したり相続させることが不可能になる点もリースバックのデメリットです。

高齢者がリースバックを利用する際の注意点

高齢者がリースバックを利用する際には次の4つの点に注意しましょう。

・契約内容を詳細に確認する
・家族と十分に説明する
・信頼できる業者を利用する
・意思能力に不安がある場合には代理人を立てる

契約時に本人や家族がしっかりと理解した上で手続きを進めることが重要です。
高齢者がリースバックを利用する際の4つの注意点について詳しく解説していきます。

契約内容を事前に細かく確認し周知徹底

高齢者の方に対しては、契約締結前に契約内容を周知させる必要があります。
リースバックの契約の流れは以下の通りです。

1. お問い合わせ・仮査定（Web査定）
2. 簡易査定（現地調査なし）
3. 現地調査
4. 契約条件の提示（売却価格や家賃など）
5. 契約（利用者の最終判断）

問い合わせ時から、契約締結時まで相手がしっかりと理解できるまで説明することが重要です。
本人が契約内容について理解していないと、売買契約後に親族などから「契約内容を説明されていない」などとクレームになる可能性もあります。
1つ1つの過程でしっかりと契約内容を伝えましょう。

家族と十分相談して決めるよう促す

高齢者の判断だけでリースバック契約することには注意が必要です。
リースバックは自宅を売却する行為であるため「将来的に親の自宅を相続しよう」と考えている子供からクレームになる可能性があるためです。
また、高齢者によっては判断力が欠如している人もいるため、高齢者の家族にもリースバック契約の内容を周知徹底させた方が無難です。
親族から「リースバックは詐欺だ」とか「普通に売った方が高く売れたのに安く叩かれた」などの悪評が流布されてしまうリスクも否定できません。
高齢者と契約する場合には、可能な限り家族（特に法定相続人）を交えて契約手続きを行いましょう。

信頼性が高い大手リースバック会社へ依頼

リースバックでは業者選びも非常に重要です。
そのため、できる限り実績が豊富な大手リースバック会社に依頼しましょう。
大手業者と契約すれば、売却後に自宅の退去を依頼されたり、自宅を転売されるなどのトラブルを軽減できるためです。
また、実際に利用した人の口コミを参考にする手段もあります。
大手リースバック会社はいくつかありますので、契約前にホームページや口コミなどを参考にして信頼性の高い会社を選びましょう。

認知症などにより正常な判断ができない場合は代理人が契約を行う必要がある

認知症と診断された人はリースバック契約を行うことができません。
仮に契約させたとしても、万が一裁判となった場合に契約が無効となってしまう恐れがあるからです。
しかし自宅所有者が認知症の人でも、法定代理人を立てることで契約ができます。
代理人には次の3つの種類があり、代理人の行為等は次のように異なります。

	成年後見人	保佐人	補助人
本人の状態	判断能力が全くなく、簡易な買い物もできない	日常の買い物や簡単な計算はできるものの、財産に関する複雑な計算や判断能力には不安がある	日常生活にはほぼ問題がない。資産の管理などもだいたい管理することができる
特徴	財産に関する法律的な決定を本人に代わって行うことが可能	本人と取り交わした契約によってできることが変わる	法律的に認められた権限はない
代理権	あり	家庭裁判所が認めた行為のみ	家庭裁判所が認めた行為のみ
同意権	なし	民法13条1項の行為に関してのみ	民法13条1項の一部の行為に関してのみ
取消権	あり	民法13条1項の行為に関してのみ	民法13条1項の一部の行為に関してのみ

認知に問題がある人がリースバックを利用する場合には、法定代理人を選定した上で、代理人立ち会いの元で契約を進めてください。

なお、法定代理人の選定は家庭裁判所が行うので、申し立てから選定までには1ヶ月〜3ヶ月程度の時間がかかります。

レーベンゼストックの「みまもりリースバック」がおすすめ

レーベンゼストックの「みまもりリースバック」は65歳以上の高齢者を対象として定期的に安否確認を行うサービスがあります。
高齢者の方だけで自宅に居住している場合には、急な病などで倒れてしまうことも珍しくありません。
このような場合もレーベンゼストックの「みまもりリースバック」であれば、離れて暮らす家族も安心です。
単身の高齢者がリースバックで売却した住宅に居住する場合には、レーベンゼストックの「みまもりリースバック」の利用を検討しましょう。

レーベンゼストックのリースバック詳細はこちら

まとめ

高齢者リースバックのメリットとデメリットについて紹介してきました。

・老後資金、施設入居資金、ローン返済などのために高齢者でもリースバックを利用することが多い
・リースバックを利用しても、これまでと同じ場所で生活ができ、リースバック業者次第では買い戻しが可能
・リースバックは売却価格が安く、家賃が相場よりも高くなる可能性がある点に注意が必要

リースバックを取り扱っている業者は多数ありますが、安心できる大手の業者であればリスクを軽減できます。
特に高齢者の方には「みまもりリースバック」がついているレーベンゼストックのリースバックがおすすめです。