「老後2000万円問題」が一時期話題となったように、高齢者の老後資金をどのように用意するのかは退職後の大きな課題となっています。

老後の資金調達手段の一つとして活用できる方法がリースバックです。

リースバックは自宅に住み続けながらまとまった資金を手にできる方法ですので、老後資金確保のために「自宅を売却したい」という高齢者の方に対して有力な提案となるでしょう。

この記事では、仲介業者様向けに高齢者リースバックのメリットとデメリットや注意点などについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

高齢者がリースバックを利用する理由

高齢者がリースバックを利用する主な理由や背景は次の5つです。

・住宅ローンや借入金の返済
・生活資金の確保
・高齢者施設の入居資金
・相続対策
・終活への利用

老後資金の確保はもちろん、借入金を返済したい場合や相続対策としてリースバックを利用する人もいるようです。
高齢者がリースバックを利用する5つの理由を詳しく解説していきます。

住宅ローンやその他借金の返済

住宅ローンなどの各種ローンを返済することができずに自宅を売却する人も少なくありません。
このような場合に、通常の売却であれば自宅を退去しなければなりませんが、リースバックであれば自宅への居住を続けられます。
リースバックを利用する大きな理由の1つとして「借入金を返済するため」が挙げられます。

生活資金の確保

老後の資金が不足している場合に、自宅を売って生活資金確保のためにリースバックを利用する人がいます。
リースバックなら、自宅を売却しまとまった老後資金を確保した後に、そのまま賃貸で自宅に居住し続けることが可能です。
老後にまとまった資金を確保したい場合にもリースバックが利用されることがあります。

高齢者施設の入居金の確保

高齢者施設へ入居するためにリースバックを利用する人もいるようです。
リースバックを利用すれば自宅に住み続けることも可能ですが、例えば、配偶者だけを高齢者施設へ入居させることもできます。
夫婦のどちらかが自宅に居住し、もう一方や施設へ入居する場合などにもリースバックは有効な手段です。

相続対策の一環

相続の際に固定資産を残してしまうと、相続人同士で揉めることがあります。
不動産は現金のように分けることができないためです。
そこで、リースバックで自宅を売却してしまい、分割可能な預金に換えた上で、自宅に家賃を支払って住み続ける方法があります。

終活での利用

高齢者が終活の一環でリースバックを利用する場合があります。
例えば、葬儀の段取りを自分で組んでその費用までも準備することがあるでしょう。
まとまった資金を手に入れて自由に使った上で、自宅に住み続けたいというケースでもリースバックを活用できます。

高齢者がリースバックを利用するメリット

高齢者がリースバックを利用するメリットとして次の5つのメリットが挙げられます。

・自宅を売却しても現住所に住み続けることが可能
・年齢制限なく利用できる
・資金使途の説明不要で自由に使える
・固定資産税や地方税などがかからない
・近所や周囲に知られずに売却可能

通常の売却や持ち家に居住することと比較した場合のリースバックを利用する5つのメリットについて詳しく解説していきます。

自宅を売却しても現住所に住み続けることが可能

通常の不動産売買契約で自宅を売却すると、持ち家の所有者は引っ越しを余儀なくされます。
しかしリースバックを利用すれば今まで通り現住所に住み続けることが可能です。
「自宅を売却してまとまった資金が欲しい」「自宅に住み続けたい」という希望を同時に叶えられるのがリースバックの大きなメリットです。

年齢制限なく利用できる

リースバックは、年齢制限がありません。
リースバック業者によって条件は変わりますが、65歳以上の方でもリースバック契約を結ぶことが可能です。また、リバースモーゲージは高齢者専用のローンですので「60歳以上」など利用できる下限年齢が決められています。
しかしリースバックは自宅を所有している人であれば誰でも利用できるので、「若くてリバースモーゲージが利用できない」「フリーローン、カードローン審査に落ちた」という人も利用可能です。

資金使途の説明不要で自由に使える

リースバックは自宅を売却したお金を自由に何にでも使うことができます。
ローンでは基本的に「借りたお金を何に使うか」の資金使途が問われ、借金返済や事業資金などには使用できません。
なおリバースモーゲージを利用した場合は、金融機関との契約で使用用途に制限があり、違反した場合は契約自体を解消して返金を求められる可能性があります。
リースバックであれば調達したお金は何にでも使用できるので、事業資金やローン返済など自由に利用できます。

固定資産税がかからない

リバースモーゲージを利用して自宅を売却すれば固定資産税や都市計画税はかかりません。
固定資産税は持ち家に対して課税されるためです。
リースバックを利用することで所有権が不動産会社へ移行するために固定資産税が課税されません。
自宅を所有することには税負担が生じますが、リースバックで自宅を売却することによって税金が課税されないのはメリットです。

近所や周囲に知られずに売却可能

リースバックを利用して自宅を売却しても近所などに自宅を売却したことを知られることはありません。
自宅を売却する際には引っ越しをする必要があったり、自宅に「売り物件」などの看板が掲示されるので、近所の人に自宅を売却することを知られてしまいます。
しかしリースバックは、売却後もそのまま居住ができるので、近所や周囲に知られることなく、売却を進められるので利用する人がいます。
近所や知人に知られることなく売却したい、という方にもリースバックは有効な売却方法です。

高齢者がリースバックを利用するデメリット

高齢者がリースバックを利用する際には次の3つのデメリットにも十分注意しましょう。

・家賃が発生する
・通常の売却よりも売却価格が安くなる
・持ち家ではなくなってしまう

金銭的に損をする可能性がある上に、資産である持ち家を失ってしまう点には注意が必要です。
高齢者がリースバックを利用する3つのデメリットについて詳しく解説していきます。

家賃が発生する

リースバックでは売却した自宅に住み続けるために家賃の支払いが必要になります。
また、家賃は周辺相場よりも高くなるのが一般的です。
リースバックを利用すれば、確かにまとまった資金を手にすることができますが、その分、これまでは支払う必要のなかった家賃負担が相場よりも高い金額で発生する点には十分注意しなければなりません。

通常の売却よりも売却価格が安くなる

リースバックは通常の不動産取引に比べ、売却価格が安くなってしまいます。
リースバックでは、不動産会社が自由に自宅を売買できないため、通常の不動産投資よりも高めの利回りが設定されます。
そのため例えば利回り5%で、家賃が10万円（年間120万円）であれば、物件の買取価格は2,400万円です。
しかし、リースバックでは7%〜8%の利回りが設定されるので、家賃10万円の場合の買取価格は1,710万円程度になります。
リースバックでは不動産会社が設定している利回りが通常の不動産投資より高いため、売却価格は相場よりも安くなるのもデメリットです。

レーベンゼストックのリースバックプランでは、利回りや契約期間による減額等の制限はなく、当該物件リフォーム後の売却想定額より逆算で買取金額のご提示をします。
賃料も周辺相場を考慮して設定されますので、リースバックのご相談は下記よりお問い合わせください。

名義が変わり持ち家が「資産」ではなくなってしまう

リースバックを利用すると持ち家を手放すので名義が変わります。
持ち家を所有していた人にとっては「資産」ではなくなるのです。
自分の資産ではないため、自由に売買できなくなるのはもちろん、相続財産として配偶者や子供に残すことも不可能です。
さらに、不動産会社は物件の価値を守るために賃貸契約時に細かいルールを設けることがありさらに、許可なくリフォームができなくなるなど、不動産会社は物件の価値を守るために賃貸借契約時に細かいルールを設けることがあります。
自宅を売却することで、自分の資産として自由に使用したり相続させることが不可能になる点もリースバックのデメリットです。

高齢者がリースバックを利用する際の注意点

高齢者がリースバックを利用する際には次の4つの点に注意しましょう。

・契約内容を詳細に確認する
・家族と十分に説明する
・信頼できる業者を利用する
・意思能力に不安がある場合には代理人を立てる

契約時に本人や家族がしっかりと理解した上で手続きを進めることが重要です。
高齢者がリースバックを利用する際の4つの注意点について詳しく解説していきます。

契約内容を事前に細かく確認し周知徹底

高齢者の方に対しては、契約締結前に契約内容を周知させる必要があります。
リースバックの契約の流れは以下の通りです。

1. お問い合わせ・仮査定（Web査定）
2. 簡易査定（現地調査なし）
3. 現地調査
4. 契約条件の提示（売却価格や家賃など）
5. 契約（利用者の最終判断）

問い合わせ時から、契約締結時まで相手がしっかりと理解できるまで説明することが重要です。
本人が契約内容について理解していないと、売買契約後に親族などから「契約内容を説明されていない」などとクレームになる可能性もあります。
1つ1つの過程でしっかりと契約内容を伝えましょう。

家族と十分相談して決めるよう促す

高齢者の判断だけでリースバック契約することには注意が必要です。
リースバックは自宅を売却する行為であるため「将来的に親の自宅を相続しよう」と考えている子供からクレームになる可能性があるためです。
また、高齢者によっては判断力が欠如している人もいるため、高齢者の家族にもリースバック契約の内容を周知徹底させた方が無難です。
親族から「リースバックは詐欺だ」とか「普通に売った方が高く売れたのに安く叩かれた」などの悪評が流布されてしまうリスクも否定できません。
高齢者と契約する場合には、可能な限り家族（特に法定相続人）を交えて契約手続きを行いましょう。

信頼性が高い大手リースバック会社へ依頼

リースバックでは業者選びも非常に重要です。
そのため、できる限り実績が豊富な大手リースバック会社に依頼しましょう。
大手業者と契約すれば、売却後に自宅の退去を依頼されたり、自宅を転売されるなどのトラブルを軽減できるためです。
また、実際に利用した人の口コミを参考にする手段もあります。
大手リースバック会社はいくつかありますので、契約前にホームページや口コミなどを参考にして信頼性の高い会社を選びましょう。

認知症などにより正常な判断ができない場合は代理人が契約を行う必要がある

認知症と診断された人はリースバック契約を行うことができません。
仮に契約させたとしても、万が一裁判となった場合に契約が無効となってしまう恐れがあるからです。
しかし自宅所有者が認知症の人でも、法定代理人を立てることで契約ができます。
代理人には次の3つの種類があり、代理人の行為等は次のように異なります。

	成年後見人	保佐人	補助人
本人の状態	判断能力が全くなく、簡易な買い物もできない	日常の買い物や簡単な計算はできるものの、財産に関する複雑な計算や判断能力には不安がある	日常生活にはほぼ問題がない。資産の管理などもだいたい管理することができる
特徴	財産に関する法律的な決定を本人に代わって行うことが可能	本人と取り交わした契約によってできることが変わる	法律的に認められた権限はない
代理権	あり	家庭裁判所が認めた行為のみ	家庭裁判所が認めた行為のみ
同意権	なし	民法13条1項の行為に関してのみ	民法13条1項の一部の行為に関してのみ
取消権	あり	民法13条1項の行為に関してのみ	民法13条1項の一部の行為に関してのみ

認知に問題がある人がリースバックを利用する場合には、法定代理人を選定した上で、代理人立ち会いの元で契約を進めてください。

なお、法定代理人の選定は家庭裁判所が行うので、申し立てから選定までには1ヶ月〜3ヶ月程度の時間がかかります。

レーベンゼストックの「みまもりリースバック」がおすすめ

レーベンゼストックの「みまもりリースバック」は65歳以上の高齢者を対象として定期的に安否確認を行うサービスがあります。
高齢者の方だけで自宅に居住している場合には、急な病などで倒れてしまうことも珍しくありません。
このような場合もレーベンゼストックの「みまもりリースバック」であれば、離れて暮らす家族も安心です。
単身の高齢者がリースバックで売却した住宅に居住する場合には、レーベンゼストックの「みまもりリースバック」の利用を検討しましょう。

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まとめ

高齢者リースバックのメリットとデメリットについて紹介してきました。

・老後資金、施設入居資金、ローン返済などのために高齢者でもリースバックを利用することが多い
・リースバックを利用しても、これまでと同じ場所で生活ができ、リースバック業者次第では買い戻しが可能
・リースバックは売却価格が安く、家賃が相場よりも高くなる可能性がある点に注意が必要

リースバックを取り扱っている業者は多数ありますが、安心できる大手の業者であればリスクを軽減できます。
特に高齢者の方には「みまもりリースバック」がついているレーベンゼストックのリースバックがおすすめです。